Q4商辦後來居上 全年交易規模破千億
海嘯後北市空置率首減少 租金回彈支撐2010商辦身價揚
隨著景氣復甦的態勢逐漸確立，09年整體商辦市場在買賣與租賃交易皆呈現正向增溫，原本在第三季末有小幅回檔的現象，隨著MOU的簽定，市場投資信心仍然持續走高，整體市場交易價量因此表現突出。信義房屋投資部協理歐人彰表示，第四季商辦平均租金為每坪1,737坪，不僅租金回穩上揚，平均空置率亦降至10.80％，較上一季小幅縮減。原本預期09年成交量應比08年下滑，但據統計今年商業不動產大型交易累積金額已達1,079億元，其中第四季交易規模就佔了4成、件數達26件，商用不動產市場交易熱度可謂倒吃甘蔗。
信義房屋分析，在買賣市場方面，第四季仍然以壽險業者為市場主力！新光人壽本季加快內科佈局，先以115億元購入陽光街的亞太經貿廣場，12月再以29.99億元購入瑞光550大樓，國泰人壽則以29.9億元購入錢櫃忠孝大樓，寫下建坪單價破百萬的商用不動產紀錄，南山人壽則南下台中以26.52億元購入中港路RICH 19大樓。
建築業者加入戰局 商辦火熱加溫
此外，Q4還有一特別現象則是建商紛紛也加入商辦投資行列，興富發建設以18.69億元購入松江路的宜進大樓，志嘉建設以6.5億元購入襄陽路的花旗襄陽大樓，預計未來將改建住宅重新推案。其他較受矚目的，則是出現09年外資來台購買商用不動產首例，12月份APL亞太置地以50億元購入世貿TOWER全棟、世紀羅浮大樓部份樓層、壽德大樓商場等原CAPMARK持有的資產。
其他大型交易，有友勁科技以15.6億元購入新湖一路的柏林大樓，以及勤益紡織以26.49億元購入世曦大樓，並售後回租給台灣世曦。歐人彰表示，由於目前北市商辦價格仍屬高檔盤整，預估市場報酬率將下落在3%~3.5%之間，但壽險業者仍積極買進收益型不動產，如錢櫃忠孝大樓及瑞光550大樓皆被壽險業者所購買。
租金空置雙雙回穩 基本盤穩固
據統計第四季平均空置率為10.80%，較上季小幅減少0.34％，為金融海嘯發生首次收斂；整體而言，各等級大樓空置情況皆有改善，產業回溫的效應已逐步反映到辦公空間的租賃需求。但因松仁路全豐盛信義105大樓釋出近5,512坪樓地板，拉高了信義世貿商圈Q4的空置率，實質上信義世貿商圈在第四季仍持續去化樓地板面積，本季僅小幅上升0.54%。另外敦南商圈與南京四五段商圈的空置率也有較明顯的收斂，顯見北市空置率已全面性地向下修正。
租金方面，第四季北市辦公平均租金1,737元，與前季相比小幅成長，整體而言，部份大樓租金已止跌回升，其中過去修正較多的B辦也呈現跌深反彈的現象。
2010年穩步上升 市場展望樂觀
展望未來，歐人彰認為，商辦價格第四季仍持續走高，顯示投資人信心仍足，由於土地資源日漸稀有，市場標售案屢創新高，身負豐沛資產的傳產業或壽險業者活化資產腳步也加速中，因此2010年將可見到更多釋出的閒置資產來到市場上。此外，看好兩岸開放帶來的經商需求，包含宏泰、皇翔、冠德等知名建商，都決定調整手中推案比例，改推商辦產品。預料短期內商辦可望維持高檔盤整格局，若陸資來台投資逐漸展現成果，將是下一波價格上攻的時機。
在區域發展方面，捷運新莊線預定2010底通車，因此以松江路為核心發展的松江南京商圈，可望打破該商圈長期低迷的行情，區內的B辦或捷運周邊店面都將受惠。整體而言，目前商辦市場在買賣與租賃兩方面皆呈現正向表現，尤其在租賃市場有明確復甦跡象下，未來租金水準的上揚，將可望支撐逐漸下滑的報酬率。
2009年商用不動產大型交易件數及金額佔比
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|
件數 |
金額(億元) |
金額佔比 |
|
Q1 |
7 |
93.76 |
9% |
|
Q2 |
7 |
249.76 |
23% |
|
Q3 |
17 |
299.19 |
28% |
|
Q4 |
26 |
436.62 |
40% |
|
全年 |
57 |
1079.33 |
100% |
資料來源：信義房屋
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2008Q1~2009Q4北市辦公市場租金及空置率變化
|
季度 |
08Q1 |
08Q2 |
08Q3 |
08Q4 |
09Q1 |
09Q2 |
09Q3 |
09Q4 |
|
租金(元/坪) |
1,809 |
1,871 |
1,861 |
1,793 |
1,729 |
17,22 |
1,723 |
1,737 |
|
空置率(%) |
6.91 |
6.68 |
6.66 |
7.45 |
8.29 |
8.75 |
11.1 |
10.8 |
資料整理：信義房屋
北市2009Q4純辦大樓租金及空置率
|
|
平均月租金（元/坪） |
空置率 （％） |
|
2009Q4 |
2009Q3 |
2009Q4 |
2009Q3 |
|
整體平均 |
1,737 |
1,723 |
10.80% |
11.14% |
|
A+級大樓 |
2,571 |
2,558 |
11.14% |
11.22% |
|
A級純辦 |
1,786 |
1,791 |
10.67% |
12.35% |
|
B級純辦 |
1,417 |
1,401 |
10.49% |
10.61% |
|
松江南京 |
1,480 |
1,450 |
13.63% |
14.13% |
|
信義世貿 |
2,296 |
2,268 |
14.79% |
14.25% |
|
南京四五段 |
1,360 |
1,366 |
12.38% |
13.62% |
|
站前西門 |
1,583 |
1,557 |
12.51% |
13.05% |
|
復興南京 |
1,519 |
1,513 |
8.04% |
7.98% |
|
敦北民生 |
1,800 |
1,806 |
6.36% |
6.62% |
|
敦南 |
1,890 |
1,882 |
11.36% |
13.21% |