《財訊雙週刊》雙北700億都更案 今年百花齊放
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2017/7/26 中時電子報
都更整合過程波折甚多的正義國宅,預計下半年會取得建築執照,明年開賣。(本報系資料照片)
都更整合過程波折甚多的正義國宅,預計下半年會取得建築執照,明年開賣。(本報系資料照片)

大台北都更新案陸續完成,尤其建商參與的自辦都更,近兩年開始推預售、新成屋銷售,包括藝人周杰倫也青睞的大安區「和平大苑」正在銷售,忠孝東路「正義國宅」案明年將銷售。

2008年金融海嘯後,房市走了6、7年的大多頭,當時景氣好,都更效益極大,很多建商紛紛投入都更整合,近年這些都更變身新案;尤其在台北市精華區的都更新案,與豪宅案出現比價效應,上門議價想要買在最低點的購屋族絡繹不絕。

文林苑建商潛銷市場觀望

統計市場上公開的都更新案,今年北台灣維持近700億元水準,一八年還未到,但已確定有台北市忠孝東路上耗時20年的「正義國宅」案要推出,總銷售金額達300億元左右。

盤點都更的指標案中,可發現過去發生「文林苑」都更風波的樂揚建設,在中山區八德路低調推出「然花苑」新案。樂揚建設表示,該案從○七年開始整合,直到日前才整合完畢;如今「然花苑」的總戶數僅40戶,有20戶是地主分回,可銷售的並不多,雖然每坪開價135萬元,較同區域的豪宅開價低很多,但房市觀望氣氛濃厚。反觀位於台北市松山區的「華固名鑄」挾著地點優勢,自一六年潛銷階段就備受市場矚目,一七年正式公開,立刻去化逾半。

但銷售快也是因總戶數88戶中,扣掉地主分回,僅剩25戶可售,在台北市敦化北路燙金地段上,立刻就有買家一次掃4戶,每戶單價站穩211萬元;華固使用的銷售策略是,比市場預期的豪宅價格低一成,也與「潤泰敦峰」開價每坪210至250萬元,產生比價效應,因此去化速度快。

此外,今年公開的另一個都更豪宅案,是位於和平東路金山南路口的「和平大苑」,藝人周杰倫花6億6000萬元買下頂樓,每坪單價約238萬元,完全不輸信義松山區的豪宅價位,可說是至今都更新案中最高成交價。

若再往台北西區走,萬華龍山寺附近的「埕曦河畔」,原址是過去具歷史意義的寶斗里青雲閣,當初因地主認為古蹟有倒塌疑慮自行拆除,但引來外界認為是地主想要參與都更,所以才把古蹟拆了。如今原址已規畫為地上24樓的預售案,坪數23至43坪,是地區少見新案,開價雖超過60萬元,但議價仍以5字頭為主流。

燙金地都更 孕育新豪宅

再把目光移到東區,位於延吉街、光復南路附近的都更新案「勤耕延吉」,經過8年整合完畢,扣掉地主戶分回兩成,其餘八成已銷售五成多。海悅國際總經理王俊傑指出,附近有近十年沒有新案,區域客很多是主動來詢問就下訂。

同樣位於東區,歷經兩波房地產起伏循環、位於忠孝東路SOGO復興館旁的正義國宅都更案,目前正在申請建照,預計明年開賣。三圓建設董事長王光祥說,正義國宅新案未來要看景氣開價,但希望每坪價格要在台北市豪宅排行前五名;意謂每坪行情要站上200萬元以上。

目前已夷平拆除的正義國宅,都更整合很波折,起初由龍麟建設擔任實施者進行整合,花費10餘年,還一度發生地主遭槍殺事件,最後龍麟黯然退出。三圓建設接手後,王光祥透過自己買下不少戶數,口袋夠深才完成這筆精華土地都更案。

正義國宅預計下半年會取得建築執照,興建地上31樓大樓,五樓以上住宅明年開賣;其中,一至四樓為精品賣場,營業面積共4800坪,一樓更是挑高7米,以銷售國際精品為主。王光祥之子、三圓建設總經理王雅麟表示,忠孝東路店面凋零,但正義國宅位處SOGO百貨旁,有集客效應,希望再把東區帶向繁榮。

除了建商參與的都更新案,目前市場上也醞釀不少由地主自行整合的自力更新案,未來地主戶若出售都更重建的房子,是否會打擊到都更改建的預售新案價格?王俊傑形容,「這池子很大,滴下幾滴雨水,並不會造成什麼波瀾」,因為就算地主拿幾戶出來賣,在整個房地產市場屬於很少量的狀況,不會對房價有什麼影響。【更多精彩內容,請見《財訊雙週刊》】

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