吉家網 2021Q3六都房市季報出爐
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2021/12/1 吉家網董事長李同榮

新興工業區帶動 50年首見:蛋白區包辦前十大漲幅行政區

吉家網董事長李同榮2021.12.1

吉家網發佈2021Q3六都房市季報,比較去年同期,六都表現台中與台南漲幅領先,並駕齊驅,全台房價漲幅行政區前十大排行榜竟然清一色為新興工業區所帶動的蛋白區,這也是五十年來首次蛋白區強勁翻轉的特殊現象。吉家網董事長李同榮表示,此波房市上升趨勢的行情完全由製造業大量回流所帶動,以半導體為首科技業大擧擴廠投資北中南新興工業區,創造大量就業機會與周邊商圈聚落繁榮,過去房價基期低的蛋白區,因產業擴廠效應而全面飈升,幅度相當驚人,這也印證吉家網在三年前預測房市三寶(工商用地丶商辦丶廠辦)將會領漲全台房市的事實。

吉家網董事長李同榮指出,會造成全台蛋白區房價全面飈升的主因有四:

(一)中美商戰促進台灣製造業回流擴廠效應:台商產業回流與租稅大赦引發的資金大回流,創造台灣製造業榮景,中南部在長期房價基期偏低推波下,新興工業區周邊蛋白區轉土為金。

(二)經濟成長率表現強勁加上產業鏈南移效益:今年GDP主計處預估破六,隨著國民所得大幅提升,間接帶動購屋剛性需求。而以台積電為首的產業鏈南移,帶動中南部房市「聞積起舞」,產生「半導體化」趨勢。

(三)兩代不同堂趨勢大爆發,刺激新的需求效應:中南部近兩年來很明顯出現兩代不同堂的家庭型態變化,全台家戶數不斷增長,掩蓋少子化的市場隱憂,剛性需求成為房市推升主力。

(四)營建成本高漲與通膨隱憂,激發置產買氣進場:營建成本高漲,引發房產通膨因素發酵,直接帶動自住丶換屋丶投資保值的置產搶購風潮。

     吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮大膽預測,此波房市由新興工業區所帶動的蛋白區全面飈升行情將會持續發酵兩年,即便疫情籠罩與政策打房,但在全球復甦、通膨引發的資產熱潮之下,處於資金行情、股市紅利,以及經濟基本面穩健等多重支撐力道,價量受到剛性需求及買氣帶動,處於穩步上升階段,今年交易量頗有挑戰近十年高點的態勢,全年交易量預期有機會達突破35萬棟。

吉家網企研室處長莊文樹,分別從六都交易量丶房價丶各行政區房價漲幅排行丶建築融資貸款餘額丶建照核發數開工數使照核發數變化等五大面向逐一分析2021Q3六都房市的整體表現:

()分析買賣移轉交易量:今年前三季交易量達248,879棟比去年同期232,011棟成長7.27%,全年房市交易量上看35萬棟。

(二)從價格分析:受惠工業園區發展,年漲幅台南、台中房價並駕齊趨表現超火熱,周邊蛋白區後勢仍強勁

六都房價表現超越去年同期,台南市110Q3均價18.09/坪,超越去年同期均價16.24/坪,漲幅達11.39%超越幅度最高,比上一季小漲0.95%,台南市長期房價基期較低,於109Q1反彈後一路上漲,持續展現補漲強勁態勢;台中市受惠中部科學工業園區發展,110Q3均價22.85/坪,對照去年同期漲11.35%,比上一季小漲0.44%;新北市外圍蛋白區受蛋黃區溢價帶動,110Q3均價33.69/坪,繼106Q4反彈後一路上漲突破歷史高點,對照去年同期漲幅達8.75%,比上一季小漲2.84%;高雄市,今年第三季交易量對照去年成長15.81%110Q3均價20.08/坪,繼107Q3反彈後一路上漲突破歷史高點,對照去年同期漲幅達7.32%,比上一季小漲5.41%;台北市自109Q2起房價已漸漸回溫,但因過去基期較高,整體表現趨緩,110Q3均價65.38/坪,對照去年同期小漲6.40%,比上一季小漲0.02%,但已接近上波高點65.7/坪,至於豪宅市場也逐漸回溫,惟價格並未回到上波高點;桃竹縣市因受惠都會擴大丶人口淨流入,房價基期低且有推擠效應,於107Q1反彈後一路上漲,展現追漲態勢,110Q3均價21.79/坪,對照去年同期小漲5.98%,比上一季小漲0.14%(如附圖)

(三)110Q3六都行政區年度房價漲幅前十名,顯示中南部受惠新興工業區房價漲勢驚人

漲幅排行前十名,除了竹北區持續受惠科學園區帶動剛性需求獨占鰲頭外,台中、台南丶高雄各佔三名表現亮眼,分析其因素有三:1.受新興工業區帶動。2.傳統蛋白區。3.房價基期低。這些區域因政策引導發展,便利的交通串聯,建商積極投入開發,人口流入帶動區域繁榮。

竹科因高端科技產值重鎮成為全台平均收入最高城市,也因此帶動周邊房價勁揚,全年房價漲幅勇冠六都。台中因交通建設擴大台中都會向北延伸,大雅工業區經潭子延伸至后里的帶狀工業走廊,間接促進潭子區丶豐原區丶后里區的房市景氣繁榮,台商回流促進台中工業區強勁投資。而台積電帶動南高工業區呈蜿蜒式「S」廊帶的發展趨勢,住宅市場價量俱揚岡山工業區也因為台商回流與捷運交通上方便,房價又處於低基期,近年房價上漲幅度超過高雄各大行政區,全台房市因製造業回流帶動,房市進入主升段勁揚階段。護國神山台積電投資風潮下,連帶新興工業區帶動南部房市半導體化,未來兩年漲勢仍會持續。

新北市汐止與台北南港一線之隔,房價與租金只有二分之一,汐止將成為北台灣廠辦發展新星

北市東側以南港、內湖為科技業、製造業的聚落漸趨飽和,企業選址開始向東擴張至汐止,形成「汐港湖」黃金三角軸線。汐止不僅連結北市內科丶南港軟體園區,同時也連結新北市新店丶中和丶土城工業區,成為雙北工業園區的黃金三角地帶。北市東區門戶計劃延伸南港,租金大幅上升,將更帶動北北基生活圈發展,南港周邊汐止新興工業區商圈間接受惠,廠辦價格與租金皆同步上揚。汐止區因南港房價快速拉高,一線之隔,但汐止房價與租金只有南港二分之一,房價與租金上漲潛力無窮。

根據統計大台北區顯示內科、南軟、汐止的產業廊道需求、交易仍旺,也可發現單一產權的的整棟物件最受追捧,數位轉型及產業升級的需求更強,再加上通膨因素加快投資決策,工業地產的遞延買盤將持續爆量,交易量有望再創新高。



(四)從建築融資貸款餘額分析:房貸、建築融資續創歷史新高,房市呈現續強現象

根據央行統計,9月全體銀行購置住宅貸款(房貸)及建築貸款(土建融)餘額統計,房貸達8.544兆元已連續55個月創歷史新高,土建融為2.702兆元累計連續31個月創歷史新高,續雙創歷史新高,對比年增率雙雙下滑至9.38%及16.29%。

房貸與土融餘額要看季線表現較精準,現況月增與季增,代表當季房市交易熱絡,而現況年減,一方面可能受央行限貸措施的影響,至於是否因房地合一稅2.0效應,答案:「當然不是」,因為月增與季增加上市場移轉量增丶房價持續上漲,就代表房地合一2.0效果有限。房貸餘額續增,各專家解讀不一,房市續強是事實,但端看年增率強度減弱,部分主因當然是受央行三度限貸影響,但不能解讀為央行打抄房有效,因為限貸產生的資金槓桿壓縮,影響不了大咖建商或大咖土地炒作投資者,甚至影響不了預售紅單炒作,反而影響正常換屋的族群,必須面臨第二戶貸款受限的困擾,與無法先買後賣的難題,政府針對剛性需求市場打炒房政策,仍然未能抓對核心,需要調整。

2022房市關鍵字:「攀」;末來市場存在兩大利因與兩大隱憂:

    綜合上述季報分析,李同榮最後指出,2022房市關鍵字應該是「攀」,房價從2018Q3全面止跌以來只有盤整不到一年,2019就回升至今,明年房價仍會一直推疊「攀升」。末來市場兩大利因與兩大隱憂:

未來房地產市場發展兩大利因:

(一)南北均衡發展,房價落差縮小:全台因交通建設成果與產業南移因素,促進南北經濟均衡發展,中南部在房價基期偏低逐漸填補以及營建成本逐漸轉嫁的狀況下,南北房價落差逐漸縮小,這是好現象。

(二)經濟增長基本面佳是房市景氣推動的主要動力:正常情況下,房價的合理漲幅%=經濟成長率%+通貨膨脹率%,房價只要在合理漲幅範圍內,房市都不會因漲勢而引發泡沫。

未來房地產市場發展的兩大隱憂:

(一)土地與預售市場趁勢過度炒作:當紅單炒作猖獗,假性需求過多時,勢必造成推案爆增的虛胖現象,市場很容易在兩年後引爆供過於求的反轉危機,政府打房方向偏重於成屋市場的囤房現象,卻忽略房價高漲源頭在於土地與預售炒作的問題,一旦市場供給過剩,炒作過度,蛋白區漲不動的時候,就是此波房地產反轉向下的時機。

(二)未來房市將由主升段逐漸進入超漲的末生階段:目前基本面大好,房市正處主升階段,當蛋白區逐漸補漲到頂,此時技術循環面就會進入超漲的末升行情,加上逐漸升息加大與政策打房效應等不利因素同時出現,市場就有反轉向下隱憂,最有可能的時間點會落在2024上半年。


 編按:吉家網季報乃台灣最早發佈成交行情與房市季報與年報的單位,早期取樣來自各大仲介業市場成交價,長期製作精準房價季報與年報分析,曾受金融聯合徵信中心與各大銀行丶估價師採用,近期結合實價登錄,依市場實務扣除新屋虛價比率與漲跌幅,製作出市場中最精準的六都房價季線,也是目前市場分析中最專業丶最貼近實務的房市季報分析。

新聞聯絡人:吉家網企研室處長 莊文樹   02-87737001分機308  行動電話0910-382256