容積率
容積率
係指每層樓地板面積之和與基地面積之比。由於容積率限制了可供建築的面積,在過去常見建商為創造超額利潤兒超挖地下室的作法,亦即以不計入容積率的地下室面積來尋求更高的利潤,但也往往因此而造成地基不穩及鄰居糾紛等情事,惟目前地下室面積已計入容積管制。
容積率的計算公式


計算公式:

容積率=總建築面積÷總用地面積

當建築物層高超過8米,在計算容積率時該層建築面積加倍計算。

容積率的特性

(一)容積率表達的是具體“宗地”內單位土地面積上允許的建築容量。宗地是地籍管理的基本單元,是地球錶面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地,其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下,才能反映土地的具體利用強度,宗地間才具有可比性。

(二)容積率(R)、建築密度(C)與層數(H)之間有一定關係。建築密度是指在具體“宗地”內建築物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同,且對單個房屋來說各層建築面積相等時,三者之間的關係可表示為:R=C?H,此種情況下,建築層數與容積率成正比例關係。

(三)容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發,建設房屋。

  房屋的單方開發成本=房屋單方造價+樓面地價+稅+費

  樓面地價=宗地總價/宗地內允許總建築面積=土地單價/容積率

  因此,樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。

(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下,提高容積率可以提高土地的利用效益,但建築容量的增大,會帶來建築環境的劣化,降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環境效益相協調,城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。


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