常見問題預防

 

一、買方下斡旋金,權利義務寫清楚
不動產經紀人員在銷售帶看時,有人以:「斡旋金單沒有什麼特別的作用,只是回去跟主管交差用」,「先簽沒關係,如果家人反對可以撤銷」、、、等話術令買方卸下防備而簽立斡旋金單,然買方一但真的反悔,而屋主又已同意該價格出售時,爭議就容易產生,甚至是經紀人員已口頭承諾買方:如果家人看不滿意可以反悔,並接獲買方口頭通知其家人不滿意無法購買在先,卻又違背口頭承諾,搶先在書面上與賣方做成交確認,再辯稱沒接獲買方電話,以致買方在書面證據上居於劣勢,最後以沒收斡旋金收場,因此買方與仲介公司交易時,關於重要約定條件,一定要要求記載於相關書面契約,以免口說無憑,各說各話。
二、是否有漏水、壁癌情事,賣方應誠信告知,買方應確實檢視屋況
漏水、壁癌問題為中古屋買賣過程中常常發現也極為困擾的問題,但是卻往往因為賣方或不動產仲介經紀人員刻意隱瞞,徒增困擾,關於賣方刻意隱瞞物之瑕疵,法律上雖有規定賣方之瑕疵擔保責任,但買方如能事先預防更可充分保障權益,事半功倍,故買方看屋時,最好能以肉眼確實檢視房屋狀況,並要求仲介公司提供不動產說明書,供買方詳細閱覽屋況記載,如果房屋經過重新粉刷,更應特別注意,以免賣方只是將原本肉眼可見之漏水、壁癌瑕疵予以表面上之粉飾,未做根本之處理,交屋後買方才發現漏水、有壁癌,那就後悔莫及,所以,最好還是能透過信譽可靠房屋公司充分揭露交易重要資訊,提供不動產說明書閱覽,如買方事先得知房屋有漏水或壁癌之瑕疵者,簽約時應請代書將瑕疵情形、處理方式、費用負擔等事項確實載明於契約書,以保障買賣雙方權益。
三、貸款事項應事先充分溝通
貸款額度除與標的現況有關外,亦與買方信用狀況息息相關,所以買方個人或配偶曾有跳票、信用卡逾繳、或是有替人做保情事,就應將該資訊充分告知仲介公司或讓賣方知悉,而由仲介公司向銀行確認是否將影響其貸款額度,如貸款額度為買方購買之先決條件,簽約時即應於契約中特約記載貸款不足時之處理方式,如買方因疏忽未向仲介公司或賣方反應信用問題,致貸款額度無法貸足,買方又無法及時補足差額部份,恐將被認定以買方違約收場,已付的簽約金將會被賣方沒收,所以買方應有充分認知。
四、有無增、改建(違建)應具體說明,以免買方藉故不買
增、改建乃中古屋之常態,故賣方事先應就增、改建之位置、面積,充分告知,如果經由仲介公司銷售,賣方應將相關事項具體記載於標的現況說明書上,並要求據以誠實向買方解說,解說完畢後請買方簽名確認,以免買方因個人因素違約不買時,卻以賣方或經紀人員未告知有違建為由,藉故不買。
五、買方應要求仲介公司依法提供「不動產說明書」
在不動產買賣過程中,消費者往往處於資訊上的弱勢,常常因為對於購屋資訊未能充分掌握,導致簽約後權益受到損害,政府為了保障消費者權益,乃於不動產經紀業管理條例第廿三條規定:「經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說」,且不動產說明書應由經紀人簽章,並視為買賣契約之一部分,所以買方如透過仲介公司購屋,一定要向仲介公司要求詳閱不動產說明書,並要求充分解說,以充分了解產權及房屋現況,保障自身權益。如果賣方透過仲介公司售屋,更應要求經紀人員依據不動產經紀業管理條例之規定,製作正確的不動產說明書,以作為銷售時之依據,並請買方於閱覽後簽名確認,以杜絕買方惡意藉故不買之爭議。
六、簽約時一定要請領最新謄本
有買賣雙方於簽約時仍沿用舊謄本簽約,等簽完約後才發現因為賣方債務問題,不動產在簽約前已遭查封,買賣雙方甚至承辦代書卻仍不知情而繼續簽約的離譜狀況,此問題雖不是完全無解,但只要花點時間就可避免,且若查封金額高於買賣價金時,賣方又拿不出多餘的錢處理債務時,又該如何處理?恐怕只能解約收場,買方已付的簽約金可否拿的回來?
折騰了半天卻白忙一場,實在不值得,故簽約時一定要請領當日最新謄本,以維交易安全。
七、賣方債務應於簽約前事先確認,如賣方債務過高時,建議實施價金保證制度
不動產買賣案件中,常聽聞因賣方債務過高,或是連帶保證債務等情事,簽完約後房子卻被債權人查封,賣方又將購屋款項取走,令買方血本無歸,故買方在購屋時,一定要請賣方簽立債務確認單,事先掌握交易風險,及早擬定因應對策,如果債務過高有危害交易安全之虞者,應請賣方將價款實施價金保證制度,以保障買賣雙方交易安全。
八、租客問題,究竟是排除租客或是繼續承租應於契約中載明清楚
買賣標的如有租客,買方或仲介公司應事先查明該租約到期日,如租期還很長,應先就租客問題與賣方先行確認,究竟是交屋前由賣方將租客排除,點交予買方(事先應請租客出具搬遷同意書),或是由買方按原租賃契約條件承接租客(簽約時應於買賣契約中載明),賣方或仲介公司在銷售時應充分揭露交易資訊予買方知悉,而買方更應主動釐清,不可於簽約時再來打算,否則屆時租客獅子大開口,勢必無法圓滿善了,交屋日也無法確定。
九、委託物件為土地者,應於簽約時請賣方先行鑑界
土地之買賣,由於事涉買方對於土地之整體規劃利用,故界址之確認至為重要,現行做法多為買賣雙方簽約後,另行申請排定鑑界日期,惟若鑑界結果與原先銷售時之指界有所出入時,恐將造成爭議,例如:土地遭鄰地佔用、或是賣方建物佔用鄰人土地、甚至賣方或仲介公司銷售人員之指界與鑑界結果出入極大,則買方將歸咎賣方或仲介公司產權調查不清,追究相關人員責任,賣方土地既然決定要賣,遲早要鑑界,應該在簽約前就先行申請鑑界,落實產權調查以免發生界址不符或遭鄰地佔用等情事,而衍生爭議(現行鑑界日期排定,多以送件後十五至廿日為鑑界排定日)。
十、停車位權屬暨有無特殊分管協議,應確實查明
停車位之有無,在停車困難的地區,其重要性往往不亞於房屋本身,所以物件如有停車位,應先查明其權屬,是所有權還是使用權?例如:法定停車位之登記方式係登記於大公之持份內,屬於全體住戶所共有,僅是使用權,如大樓住戶就法定停車位訂有分管協議,應確實查明其協議內容,尤其有無定期抽籤、新到住戶可不可以立即參與抽籤等規定,一定要事先查明,賣方或仲介公司應於銷售帶看時確實告知買方,以免買方認知錯誤,衍生法律爭議。
十一、近日常出現重大交易糾紛
買方買到輻射屋、海砂屋、凶宅等糾紛,確實會帶給買方財產與精神上重大損失,因此找尋具備專業檢測服務,特別對商圈了解的房仲公司是較佳的預防之道。

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