買房子如何節稅

 

售屋族「財產交易損失舉證」節稅法

以賣房子的屋主而言,最單純的情況是因為售屋產生所得,而最簡單的申報方法,則是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得。舉例來說,該房屋位於台北市,房屋評定現值為100萬元,依財政部公告出售的房屋財產交易所得標準為29%,在申報所得時就需填寫財產交易所得為29萬元。

但若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,也可以選擇按實際發生的價額申報。所謂「取得成本」,是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值或效能非二年內所能耗竭的增置、改良或修繕費;而「移轉費用」,則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

若屋主是以低價賠售,則依據所得稅法規定,財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得,如果當年度不夠扣抵,可以之後三年的財產交易所得扣除。所以最好先將買進和賣出的相關文件準備齊全,做為報稅時列報扣除的憑證。

售屋族「財產交易損失舉證」節稅法

以賣房子的屋主而言,最單純的情況是因為售屋產生所得,而最簡單的申報方法,則是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得。舉例來說,該房屋位於台北市,房屋評定現值為100萬元,依財政部公告出售的房屋財產交易所得標準為29%,在申報所得時就需填寫財產交易所得為29萬元。

但若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,也可以選擇按實際發生的價額申報。所謂「取得成本」,是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值或效能非二年內所能耗竭的增置、改良或修繕費;而「移轉費用」,則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

若屋主是以低價賠售,則依據所得稅法規定,財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得,如果當年度不夠扣抵,可以之後三年的財產交易所得扣除。所以最好先將買進和賣出的相關文件準備齊全,做為報稅時列報扣除的憑證。

購屋族「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法

從買房子的納稅義務人來看,如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款,購屋借款利息也可以列舉扣除,每年扣除額最高為30萬。但每一申報戶以一屋為限,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。

舉例來說,小明在95年支出的購屋貸款利息共50萬元,但他在銀行的利息收入有10萬元,在申報購屋借款利息時,需以50萬元減去10萬元,得到餘額40萬元,但是餘額已超過申報額度上限的30萬元,因此只能以30萬元作為申報。

換屋族「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法
至於去年曾經以小換大、以舊換新的換屋族,若購買的房屋價值大於出售房屋,是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還,也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。

「重購自用住宅扣抵稅額」一項,由於涉及買、賣不同角度的交易程序,每每遇到報稅的時候,也是民眾最感到吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則,便可正確檢視自己是否符合申報條件。
1. 不論買進或賣出的兩間房屋,皆須符合「自用住宅」的條件。
2. 購屋的價格必須高於出售的價格。
3. 兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內。
4. 兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用,不限於同一人。

房貸利息得扣繳所得稅

每年房貸利息

所得稅申報扣除金額

1、土地所有權人或其配偶、直系親屬在所有土地辦妥戶籍登記。
2、沒有作為出租或營業使用。
3、土地上房屋須為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有。
1、房子作為住家用。
2、房子出租作為住家用。
3、房子的都市計劃使用區分屬於住宅區。
4、空置房屋使用執照作為住家使用。

辦理流程

1、到稅捐稽徵處(房屋所在地) 索取房屋使用情形變更申請函。
2、填妥申請函 將坐落地號房子由原來用途改為『住家』使用。
3、交回承辦人員 填妥後交給櫃檯承辦人員,申請審核時間約需1周。
4、完成 OK即可適用住家稅率。
1、到土地所在稅捐稽徵機關 備妥戶口名簿、土地及建物所有權狀等證明文件,於地價稅開徵前40日(每年10月7日前)至土地所在稅捐機關申報。
2、填妥申請函 按土地所有權狀所載內容填寫。
3、交回承辦人員 將申請函及相關證明文件交給地價稅申辦櫃檯承辦人員審核。
4、完成 OK該年度即可適用自用住宅用地優惠稅率。

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