契約訂定注意事項

租賃契約成立並不以訂立書面契約為必要,只需當事人對於租賃物之使用收益與租金之支付等租賃要素之彼此間意思合致,即得成立生效。

故房東口頭承諾需簽約才算數,檢查屋內擺設、拍照存證 保障權益,租屋族沿路找房很辛苦,當找到適合的房屋時,只聽信房東口頭承諾的約定,而忘了簽約前有許多應該注意的事項。專家建議,檢查屋內擺設、拍照存證等,是簽約前不可少的步驟,雙方口頭約定事項,更應白紙黑字寫明白,萬一某一方日後反悔,才有憑據保障自身權益。所以在訂約時,以下注意事項可供房東房客做為參考:

一.確認誰才是當事人

房客注意:
除了寫下口頭允諾事項外,確認屋主身分也是簽約前重要步驟,如房東並非屋主,則要了解屋主是否有請其親友代為出租房屋,需出示原屋主的委託書或授權書,避免受騙上當。若房客是向二房東租屋,須注意大房東是否反對轉租,如果大房東對二房東具有反對轉租之約定,則將來大房東可以終止與二房東之租約(民法第四百四十三條),並要求「二房客」搬離,則房客的權益將受到損失。

房東注意:
要確定房客的真實身份(姓名),以便確認將來收取租金或主張契約上權利時的對象,避免張冠李戴,徒生不必要之麻煩。

二.【租屋契約】注意事項
1.根據消費者保護法施行細則第十一條之規定,房屋出租人如為企業經營者與承租人訂立定型化契約前,應有三十日以內之合理期間,供承租人審閱全部條款內容。
2.訂約時雙方務必詳審契約條文,且由雙方簽名、蓋章或按手印契約才生效,並且須寫明戶籍住址及身分證號碼,以免日後求償無門。
3.訂約時應先確定訂約者之身分,如身分證或駕照等身分證明文件之提示。如立契約書人有一方為未成年人,應得法定代理人同意。
4.應注意房東是否為屋主或二房東,可要求房東提示產權證明如所有權狀、登記簿謄本或原租賃契約(應注意其租賃期間有無禁止轉租之約定)。
5.依土地法第九十七條第一項之規定,城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。另依土地法第九十九條之規定,押租金以不得超過二個月之租金總額為宜,超過部分,承租人得以超過之部分抵付房租。
6.交屋時可拍照存證租屋狀況,以供返還租屋回復原狀之參考。如租屋附有家具,以列清單註明為宜。
7.在交付押租金或租金時,房客應要求房東開付收據交房客或於房客所持有之租賃契約書上註明收訖為宜。同時房東返還押租金於房客時,亦應要求房客簽寫收據或於房東所持有之租賃契約書上記明收訖為宜。
8.依不動產經紀業管理條例第二十二條之規定,房屋租賃若透過仲介業務之公司(或商號)辦理者,應由該公司(或商號)指派經紀人於契約上簽章。
9.租屋契約簽署後,最好應由公證人作成公證書,以杜事後之爭議。
三.關於租金及押租金的約定
就租金而言,原則上租金之數額可由房東房客自由約定,但土地法第九十七條第一項規定:「城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」;而對房屋租金加以限制,以便保護通常較為弱勢的房屋承租人。而就押租金部份,在租賃房屋時,除支付租金外,我國民間向有繳納押租金(土地法稱擔保金)之習慣,但土地法第九十九條規定:「租賃之擔保金不得超過二個月房屋租金總額。已交付之擔保金超過前項限度者,承租人得以超過之部份抵付房租。」土地法就押租金(擔保金)之數額作限制,以保護房客,此在簽訂契約時房東房客都要特別注意。
四.房屋修繕由誰負責?
依民法規定:「租賃物之修繕,除契約另訂定有習慣外,由出租人負擔。」
原則上若出租房屋有毀損時,例如房子結構性的缺陷如漏水龜裂等是由房東負責修繕(款項由租金或押金中扣),但若為消耗性物品的損壞則需由房客負責(例:
燈管、燈泡…等),如因房客的不正常使用而損壞也由房客負責。
五.租賃期限的約定
出租人(即房東)如要終止租約,受到土地法第一百條之嚴格限制,亦即出租人須有以下情形之一才得終止租約:
1.出租人欲收回自住或重新建築時
2.承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於人時
3.承租人積欠租金額,除之擔保金(押租金)抵償外,達二個月以上時
4.承租人違以房屋供違反法令之使用時
5.承租人違反租賃契約時
6.承租人損壞出租人之房屋或附著財物而不為相當之賠償時。
六、 所得稅扣抵:
1.符合以下條件才可以申報租金扣抵所得:
A.所租的房子,不能當營利事業使用,而是租來自住的房子。
B.承租人必須是納稅人本人、配偶或受扶養直系親屬。
C.房客應以實際的房租支出申報,租金超過一年十二萬元以十二萬元為上限。
D.不能同時申報購屋自住貸款利息支出。
2.申報時要準備哪些文件:
A.租賃契約書正本:必須載明房東與房客的姓名、身分證字號、戶籍地址、 租金金額。
B.房租付款證明影本:房客必須檢附房東簽收的收據,或足以證明匯入房東帳戶的證明文件影本,如自動櫃員機轉帳收據,或匯款證明。
C.房客供自住的設籍證明文件:承租人必須是納稅人本人、配偶或受扶養直系親屬,在承租地址辦妥戶籍登記的證明,或簽具切結書保證承租人承租的房屋在課稅年度內是供自住且非供營業或執行業務使用。

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