當前都更與危老的 不確定因素有哪些?(三)
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2020/9/25 理財周刊
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Q都市更新條例實施二十二年,危老重建條例亦已實施三年半,最近危老重建計畫受理件數已超過都市更新件數,請問莊教授,未來在都市更新推動過程,不論是都更或危老,尤其是在各行政區域房價差距動輒以倍數計情況下,究竟實施者或推動師在整合過程應該注意哪些相關重要事項?

A新北市幅員廣大,房價差距也很大,加以交通與生活方便性差異更大,尤其是各區域龐大之空屋餘屋,更是今後都更與危老最應注意的最大變數。雖然近年主管機關已將都更與危老相關法令逐漸明確化,並且各地方政府也都積極配合推動,惟各區域都更與危老的不確定因素依舊很多,整合之前仍應詳細了解各相關資訊為宜。

現階段台灣房價最高,也較符合都更、危老條件者首推台北市與新北市,以下僅就新北市各行政區之最高與最低房價、基地面積、規劃坪數以及市場性對於財務規劃影響等相關細節,分別逐項深入解析,以供參考。

新北市開價每坪最高100萬元,最低26萬元,差距高達3.85倍

─整合之前應先將該區域的立地條件與房價徹底了解清楚

由附表之統計資料可知,新北市開價每坪最高100萬元,最低26萬元,差距高達3.85倍,由此可見不論是都更或危老,整合之前就得先將該區域的立地條件與房價徹底了解清楚,方不致耗費大量人力物力,最後卻依舊徒勞無功=!

至於主要行政區域高低房價,舉例檢討如下:

1.板橋區:

30坪以下小坪數占比73%,新成屋占比41%,並且還有2014年完工建案仍持續銷售中,由此顯見餘屋數量不低,而導致新建案規劃坪數普遍較小。

區域內最高單價78萬元「江之翠(40~80坪)」,坐落於文化路二段417巷8號,基地面積455坪,在規劃設計方面較容易發揮地理優勢。其次,最低單價35.5萬元「SUPER讚(22~39坪)」,坐落於新崑路88號旁,基地面積2,071坪。值得注意的是,區域內最高與最低房價差距高達2.2倍,對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

2.新店區:

30坪以下小坪數占比55%,新成屋占比48%,並且還有2013年完工建案仍持續銷售中,由此顯見餘屋數量將近一半,導致新建案規劃坪數普遍較小。

區域內最高單價100萬元「藏峰再現(90坪)」,坐落於秀岡三街,基地面積1,200坪,在規劃設計方面較容易發揮大基地優勢。其次,最低單價26萬元「新店富寓(35~56坪)」,坐落於櫻花街151號,基地面積1,057坪。值得注意的是,區域內最高與最低房價差距高達3.85倍,對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

3.永和區:

30坪以下小坪數占比54%,新成屋占比77%,並且還有2014年完工建案仍持續銷售中,由此顯見餘屋數量將近八成,導致新建案規劃坪數普遍較小。

區域內最高單價80萬元「三輝雙子星(48~95坪)」,坐落於仁愛路248號,基地面積1,143坪,在規劃設計方面較容易發揮地理優勢,因此,定價較高。其次,最低單價59萬元「仁愛麗晶(46~60坪)」,坐落於仁愛路306巷52-58號,基地面積505坪。值得注意的是,區域內最高與最低房價差距高達1.36倍,對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

4.中和區:

30坪以下小坪數占比78%,新成屋占比47%,並且還有2015年完工建案仍持續銷售中,由此顯見餘屋數量將近一半,尤其新建案規劃小坪數者更高達八成。

區域內最高單價98.5萬元「綠iNN(15~31坪)」,坐落於中安街88號,基地面積251坪並不大。其次,最低單價40萬元「達永.沐夏(18~39坪)」,坐落於工專路,基地面積1,425坪。值得注意的是,區域內最高與最低房價差距高達2.46倍,對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

5.三重區:

30坪以下小坪數占比74%,新成屋占比47%,並且還有2015年完工建案仍持續銷售中,由此顯見餘屋數量將近一半,尤其新建案規劃小坪數者更超過七成。

區域內最高單價72萬元「峰景敦仁(72~88坪)」,坐落於新北大道一段6號,基地716坪。其次,最低單價41萬元「群光之星(61.45坪)」,坐落於神農街363號,基地1,367坪。值得注意的是,區域內最高與最低房價差距高達1.76倍,對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

6.新莊區:

30坪以下小坪數占比63%,新成屋占比63%,並且還有2014年完工建案仍持續銷售中,由此顯見餘屋數量高達三分之二,尤其新建案規劃小坪數者亦超過六成。

區域內最高單價98萬元「遠雄九五(126~198坪)」,坐落於新北大道三段163號,基地2,236坪。其次,最低單價35萬元「SUPER1-曼哈頓區(35~38坪)」,坐落於新樹路,基地面積2,847坪。值得注意的是,區域內最高與最低房價差距高達2.8倍,對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

現階段新北市預售建案高達511案,然囿於市場購買力,規劃面積普遍較小,尤其是在公設比普遍超過30%情況下,除立地條件較佳建案,未來一旦景氣逆轉,就可能面臨餘屋去化之考驗!

本文所述,係將現階段新北市各行政區之最高與最低房價以及可能衍生的不確定性問題予以深入解析,期能有助於都更與危老推動過程,能兼顧市場性與自償性。以下再將小坪數格局或2+1房常見的缺點加以彙整,以供參考(見附文)。

在此必須附帶一提的是,地點較差又位處巷內之小基地只能規劃小坪數,扣除三分之一公設之後,室內實際使用空間侷促狹小,市場性必然不足。

小坪數格局或2+1房常見的缺點

1.大門入口處沒有玄關,開門見山,隱密性不足。

2.客廳、餐廳與廚房三位一體,空間侷促。

3.廚房沒隔間,室內裝潢易受油汙影響。

4.主臥室空間狹小,沒有單獨衛浴,冬天無法泡澡。

5.次臥室空間偏小,寢具擺設不易。

6.2+1房占用客廳與餐廳空間,且無隔間,實用性不大。

7.浴室沒開窗,衛浴設備只有半套,無浴缸配備。

8.後側工作陽台空間不足,放置洗衣機、安裝熱水器、晾曬衣物不敷使用。