央行暗示第5波限貸?李同榮:三大後遺症兩大建言
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2022/5/12 房市趨勢專家 李同榮

202012月以來,央行已連續四次實施選擇性信用管制的限貸措施(簡稱限貸4.0),惟房價表現仍然穩中帶堅丶居高不下。中央銀行指出,銀行不動產貸款集中度仍高,選擇性信用管制措施也還有精進調整空間,暗示未來可能推出第5波選擇性信用管制措施。吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長 李同榮直指房價高漲與炒房亂象都是市場呈現的「果」,而非「因」 ,因不除,果就不滅,5波限貸究果不究因,將產生三大後遺症,最大的後遺症就是房價越打越高。

李同榮指出,升息效應加上國內疫情延燒,在觀望心理與看屋量下降的情況下,兩三年持續上升的房市,價量表現開始有些降溫,但央行卻在此時暗示將啓動限貸5.05波選擇性信用管制,此舉將造成三大不利的後遺症:

(一)資金亂竄,越堵越糟:

房價高漲與炒房亂象都是市場呈現的「果」,而非「因」,全球QE丶台商回流丶資金過剩就是市場推升的動力,政府若不疏解民間資金,包括升息丶鼓勵民間資金投資公共建設丶提供更多元投資管道丶丶丶而一昧採取防堵政策,甚至要針對熱區採取選擇性信用管制,仍然沒有記取過去歷史教訓,2010年央行連續採取四次區域選擇性信用管制所造成資金亂竄的教訓,央行仍然知錯不改。

回顧上波房市多頭中,央行從20106月推出第1波房市選擇性信用管制,接著在201012月、20126月及20146月共祭出4波管制。央行第1波房市管控針對「台北市及新北市10區」,第2屋成數最高限7成;第2波增加「納入新北市3區」,第2屋成數降至6成,土建融最高6.5成;第3波管控針對「豪宅」,成數上限6成,且不得有寬限期;第4波管制「擴大新北市4區及桃園縣4區」,第2戶成數最高6成,全國不分區第3戶最高5成,並降低豪宅認定標準,及調降公司法人購置住宅貸款最高5成。

李同榮提出警告,十年前央行針對熱區選擇性信用管制的結果,就是防堵台北,資金轉入新北市,防堵新北,資金轉入桃園,防堵桃園,資金轉向中南部,使得房價續熱三丶四年之久,錯誤的政策,難道央行仍要重蹈覆轍?所謂現在房市熱區就是中南部,難道央行要防堵中南部熱區,要讓資金再往北部亂竄?

(二)大者恆大,小咖重傷,資源更被集中壟斷:

過去一年半,央行四限貸措施中,第一丶二次偏重限縮成屋貸款資金,影響的是換屋的剛性需求者,以及小咖投資客,第三丶四次限貸有針對延期開工土融管制,但影響的會是中小建商,而大咖無傷,對大建商或地主而言,此地限貸,他地可貸,容易調解,不受影響,但中南部諸多中小建商,一旦紛紛倒地,市場就會形成大者恆大,資源壟斷在大建商與大地主手上,市場機制將遭受嚴重扭曲的後果,包括爛尾樓亂象叢生。

(三)忽略不可逆因素,逆勢而為,房價將越打越高:

央行未認清現在房市處在主升段,要把打房KPI訂為房價下跌,這是不大可能,央行主掌風險控管,卻錯把後衞當前鋒,就算實施第5波限貸,不但會造成市場畸型發展,而房價仍然會越來越高,因為房價上漲的主因包括經濟成長強勁丶資金多丶利率尚低丶通貨膨脹加速丶營建缺工缺料丶技術循環主升趨勢丶這些不可逆因素未收斂之前,央行的任何打房政策對抑制房價皆會無效,結果,央行逆勢而為,就須扛起政策失靈之責。

李同榮最後針對房市炒作控管提出兩大建言:

(一)要打炒房,先打炒地;要打炒地,政府先以身作則:政府公有土地標售要嚴格規範,大幅提高社宅比例才能抑制公有土地價格,但政府在此時此刻卻趁熱大標土地,屢創區域地價新高,匪夷所思丶值得檢討。

(二)要打炒房,不必再修法,不是法令不周,而是執行力不足:預售炒作不是無法可管,而是有法不管,是執行力問題,不是法令問題。現行制度紅單不凖轉售,但有法沒管;現行制度轉售需納入房地合一2.0課徵重稅,但有稅沒課;平價轉售的地下獲利金流成為黑市,有法沒查?人力不足是藉口,政府根本不必修法,只要加上檢舉制度,炒作將無所遁形。