111Q1六都房市季報出爐
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2022/6/20 吉家網董事長李同榮

年漲幅中南高領先 行政區竹北市丶高雄前金丶楠梓分列前三 年漲幅三成以上

吉家網發佈111Q1房市季報,六都房市中南部表現亮眼,台中丶台南丶高雄漲幅分居前三

名,與去年同期增漲幅度分別為20.61%19.31%16.54%,三大都會帶動全台房市疫中回升。全台各大行政區房價上漲情況,蛋殻區漲幅大於蛋白區,蛋白區漲幅勝於蛋黃區。六都行政區年漲幅前十名出爐,竹北市丶高雄前金區丶楠梓區,分列前三名,年漲幅分別是38.99%37.98%34.07%,前七名行政區漲幅皆高達三成以上,竹北逼近四成,漲勢相當驚人。


吉家網董事長李同榮指出,從六都五月房市交易量觀察,比較去年同期年減7.73%,房市顯見第二季受到疫情擴散影響,房價已有大幅降溫理象,同時今年六都第一季房價平均漲幅3.16%,已較前季平均漲幅5.03%降低幅度近四成之多,第二季受疫情影響漲幅將更收斂,交易量將更縮減,上半年可能出現價漲量微縮現象,預期下半年交易量會因疫情趨緩而稍有反彈,全年呈現價小漲量微增格局,房價漲幅逐漸縮小,各行政區不再有群魔亂舞丶全面齊漲現象。


 

年漲前十大行政區出爐,竹北市丶高雄前金區丶楠梓區房價表現分列前三

年漲幅三成以上

吉家網發佈111Q1六都房市季報,比較去年同期,中南部漲幅領先,全台房價漲幅行政區榜首為竹北市,第二丶第三名分別為高雄前金區丶楠梓區。

竹北市一直是科技業、工業的重鎮,匯聚大量人口進駐,區域內便捷交通路網帶動地方發展,區內歷經房價二十年上下波動,商圈逐漸成形,因此整體房市及買氣穩定上漲,房價屢創新高。

高雄前金區房市表現出灣區發展的十足潛力,是未來高雄產業翻轉的工商經貿樞紐中心,楠梓區主要反應台積電設廠效應,房價拉高過速,未來房價表現會如竹北丶新市有一段上下波動,惟長線仍然看好。

前十大排行榜清一色為新興工業區所帶動的蛋殼及蛋白區,持續強勁翻轉現象。在物價上漲、抗通膨的預期心理下,儘管政府積極打炒房,房市買氣依然熱絡,預估111年於自用購屋和長線置產的需求下,交易量將朝穩定發展。

新興工業區帶動中南部房市,六都房價全年仍有6%平均上漲潛力

    近年中南部房市表現強勁,尤其去年下半年,高雄市受台積電設廠議題加持,加上房價基期低,漲勢明顯,台南市除了同樣有台積電進駐等重大建設拉抬買氣,更吸引部分北客南下買屋,新建案大樓價格上揚,帶動周邊中古屋行情也跟著攀升。去年房市雖然面對疫情籠罩龐大壓力,在通膨資產保值需求帶動下,買氣大舉出籠,不僅全台買賣移轉交出34.8萬棟佳績,房價漲勢也是歷年最凶猛。今年雖在同時期受疫情肆虐丶升息丶打房丶等壓力下,房市不畏利空影響,來自於新興工業區的設立,以及台商回流設廠需求刺激的蛋白區房價補漲,資金面與基本面雙重加持的「有基之彈」,預測今年平均房價仍有6%上下的上漲空間。

房市仍在上升軌道上,未來房市漲跌,觀察兩項重要指標

    李同榮提醒,房價沒有永遠上漲的道理,未來兩丶三年,房市將逐步進入超漲期,未來房市何時反轉下修,須特別注意兩項重要指標:

(一)預售市場反轉指標~開工量與使照量呈現死亡交叉若未來預售市場銷售率開始下滑,就會影響開工核發量,目前開工量與使照量仍同創新高,尚未見到預售反轉訊息,未來應注意,一旦建照與開工量下彎,而近兩年完工的使照量只會持續往上,就會呈現死亡交叉現象,也是預售市場終結多頭的訊息。

(二)成屋市場反轉指標~價漲量縮或價量俱跌持續三季以上:今年第二季應該會出現價漲量縮背離現象,若此現象持續三季,就證實成屋多頭市場結束,惟第二季量縮主因在疫情蔓延,若第三季疫情抒緩,交易量應會反彈,價量背離不會持續到年底,換言之,今年房市仍維持在上升軌道上,房價尚無反轉下修跡象,但房價漲幅會逐漸縮小。

吉家網企研室處長莊文樹,分別從六都交易量丶房價丶各行政區房價漲幅排行丶建築融資貸款餘額丶建照核發數開工數使照核發數變化等各大面向逐一分析111Q1六都房市的整體表現:

() 從買賣移轉交易量分析~上半年量縮丶下半年反彈:

5月交易量達110,201棟與去年同期持平,預估全年房市交易量挑戰去年難度高。今年5月疫情加劇,市場一片悲觀,綜觀六都地政局公布六都5月份買賣移轉棟數,合計為2.28萬棟,月增1.8%、年減7.7%;前5月六都買賣移轉棟數11萬棟,雖仍創下9年來同期新高,不過年增率已收歛至0.7%,6月移轉量在疫情衝擊下恐出現雙位數衰退,今年全年交易量要超越去年,挑戰相當大。

5月六都房市交易量年減7%6月預期會是全年交易量最低點,年減可能會達二位數。雖然疫情高峰在5月,但由於交易時間與登記時間落差,因此影響交易量最大實際數據會落在六月,第三季有機會回升,第四季會因疫情趨緩丶升息明朗化丶打房利空出盡的環境下,交易量會有反彈契機,全年交易量將維持在正負2%的持隠狀態。


(二)從平均價格分析~新興工業園區帶動中南部三都發展,周邊蛋殼與蛋白區受惠

六都房價表現皆超越去年同期,新興工業區帶動產業南移,人口淨流入區域房價表現相對強勢,分述如下:

第一名 台中市/表現最佳111Q1均價25.81/坪,超越去年同期均價21.40/坪,漲幅達20.61%超越幅度最高,比上一季小漲6.43%;受惠水湳經貿園區、捷運綠線通車、中部科學工業園區發展,與上波低點15.8/坪相距漲幅63.35%

第二名 台南市/111Q1均價20.18/坪,對照去年同期均價16.83/坪,漲幅達19.9%,比上一季小漲4.07%;交通建設搭上北外環道話題,進而與南科產生連結,連帶許多區域獲實質效益,與上波低點12.01/坪相距漲幅達68.03%,於109Q1反彈後一路上漲,長期房價基期較低,持續展現補漲態勢。

第三名 高雄市/111Q1均價22.05/坪,繼107Q3反彈後一路上漲突破歷史高點16.2/坪,對照去年同期漲幅達16.54%,比上一季微漲0.32%,主要是去年第四季因台積電效應,房價反彈過高,今年第一季稍作調整;全市內鐵路地下化,打通任督二脈,加上台積電確定進駐高雄,對於房價支撐力度會更高,與上波低點14.48/坪相距漲幅達52.28%

新北市/111Q1均價35.92/坪,繼106Q4反彈後一路上漲突破歷史高點,對照去年同期漲幅達14.91%,比上一季小漲3.04%;房價大幅度成長主因在於低利率,以及多項公共建設陸續在推動,包括三環三線陸續完工,台北市外流人口跑到有未來性的新北購屋,外圍蛋白區受蛋黃區溢價帶動,與上波低點27.20/坪相距漲幅達32.06%

桃竹市/111Q1均價23.01/坪,對照去年同期小漲13.52%,比上一季小漲3.32%,於107Q1反彈後一路上漲,展現追漲態勢;插旗桃園看中的是區域人口成長與後勢發展可期,集中於具有商業發達、重大建設與交通利多等條件區域為主,桃機缐促進區域發展,以青埔高鐵特定區、中路重劃區、經國重劃區、過嶺重劃區及A7重劃區等最受矚目,與上波低點16.26/坪相距漲幅達41.51%

台北市/111Q1均價68.05/坪,對照去年同期小漲8.14%,比上一季小漲2.32%,已超越上波高點65.7/坪,顯示蛋黃區的蛋黃房價不僅抗跌且持穩;自109Q2起房價已漸漸回溫,因過去基期較高,整體表現趨緩,與上波低點52.5/坪相距幅度達29.62%。(參閱附圖)








(三)六都行政區111Q1年度房價漲幅前十名~中南部三都全部包辦,新興工業園區帶動中南部蛋殼與蛋白區房價走揚

吉家網分析全台房價漲幅行政區前十大排行榜清一色為新興工業區所帶動的蛋白區,這也是五十年來首次蛋白區強勁翻轉的特殊現象。房價不斷上漲原因有哪些?1/全球疫情擴散影響各國政府採取QE貨幣寬鬆政策,最終產生游資泛濫、讓通膨問題加劇。2/台灣近年經濟增長表現相對強勁,2021年全年GDP成長率高於6%,今年預估4%,因升息因素,下修3.75%3/國際原物料上漲問題持續惡化,推升營建成本(水泥、鋼筋、工資等)。

此波房價上漲現象,蛋殼勝於蛋白,而蛋白勝於蛋黃,蛋殼區由於基期低,補漲有因;蛋白區由於交通與產業帶動,翻身有理;蛋黃區由於基期較高,緩漲必然。李同榮指出,蛋殼補漲總有滿足點,蛋白翻身端看人口成長率才有續航力,蛋黃區雖漲幅較小,但相對在未來房市反轉向下時,抗跌性就較高。未來三年的置產策略應朝向前十大潛力區的發展特性,也就是具有「交通建設、產業發展、人口紅利」三大優勢的蛋白區,就能立於進可攻、退可守的不敗之地。

分析六都各行政區年度房價漲幅排行前十名,觀察近三年六都行政區人口數成長率,就可發現它們人口淨成長皆具有三大優勢,一是交通建設、二是低基期蛋白區、三是新興工業區。

竹北市單季房價漲幅奪得榜首,短短20年間崛起,不僅人口大幅成長超過一倍,還在持續快速上升,區內高樓林立,房價更是飆漲出天價,雖然房價高漲屢遭民眾批評,但房價上漲除了炒作因素外,原物料上漲及缺工造成工資連動推升效應才是主因,竹北高鐵站周邊因重劃區大規模發展,如今已成新門面,近年大舉吸引竹科家庭搬入,出現許多令人瞠目結舌的高房價建案,仍然持續在科學園區剛性需求帶動下獨占鰲頭。

高雄市前金區排名第二,近年有土地釋出推出新建案推升交易量,加上環境深受在地民眾喜愛,去年交易量較前年成長103.7%,若僅統計中古屋,成長幅度也有61.8%。站上高雄第一。屬於傳統文教區,可用腹地並不多,何以房市交易量可以有爆炸性的成長?其實區段位置是主要原因之一,整體環境比起南高雄其他同時發展的區域如新興、鹽埕等更好,受到亞洲新灣區建設帶動,近年的議題不斷,讓不論是本地民眾或外地民眾對於前金都深具信心,不論是首購或換屋都把前金區視為首選。

高雄市楠梓區排第三名,從去年下半年以來,楠梓就是高雄話題性最高的行政區,原因就是台積電將在楠梓設立晶圓廠,預計在6月將動工,2024年正式投產。楠梓房價飆漲的速度驚人,特別在去年第四季呈現爆量演出,不僅因台積電宣布設廠,加上建商近期的土地、營建成本同步上漲,台積電帶來的工作人口數量並不是那麼多,何來這些居住需求,不過根據科技業內人士指出,台積電裙帶產業可擴及上百家公司,因此住宅的需求仍高,但供給量嚴重不足,在供需失衡的狀況下,房價很難不漲,因此楠梓地區的房價在下半年仍有上攻的空間,但漲勢將會趨緩,不會像去年下半年驚漲。


台南市由於近年重大交通建設及南科和新興重劃區發展,近5年堪稱是南部科學園區大幅成長、影響台南市房地產場最震撼的時期,具備1.低基期,房價有成長空間。2 .台南重大交通建設。3.南台灣綠能科技產業核心,等特性,使得低基期房價漲幅更明顯,在111Q1六都行政區漲幅一舉奪下前四名,讓台南市房產一飛衝天一鳴驚人。

單季漲幅最高的歸仁區,兩大生活圈,主要分布在歸仁圓環生活圈,以及台南高鐵特區。台南高鐵特區過去約15年的發展空窗期,但近3年陸續開發愈來愈熱絡,尤其是高鐵特區周邊,除了有沙崙綠能智慧城之外,包括中研院、工研院、交大、成大也都在此插旗,三井OUTLET也已經開幕,還有大台南會展中心,產業進駐相當密集,區域內的發展也愈來愈快速,帶動歸仁區域房價,加上總價較低,讓外地消費者對當地房市接受度較高。

排名第二的是善化區,受到台積電在南部科學園區擴大設廠、半導體產業供應鏈聚集的效應,群聚磁吸魅力無法擋,不僅創造了大量的就業機會、人口家庭移入,區域內這些年有北外環道路、南科3期擴建、新建案大爆發等房市題材,因此不論是素地、農地或是有地上物的住宅土地等交易量都大幅成長,在區域房市裡貢獻房價的漲升效應更是萬夫莫敵!不動產市場的後勢大有可為。

排行第三的是台南市南區,主要以水交社重劃區及86特區舉喜重劃區為成熟的購屋熱區,因鄰近86快速道路,可串連台南各地,從86銜接至國一通往南科約30分鐘車程,台17線可往北聯通台南市中心,交通機能性佳,生活機能也愈來愈成熟,學區完整,生活機能性佳,文教氣息濃厚,雖然附近有墓地等嫌惡設施,但優勢地段仍有一定吸引力,房價又比市中心親民,因此深受不少首購族青睞,房市不斷湧入活水,價量齊揚、加上南區的房價基期低,讓漲幅表現更明顯。

(四)從建築融資貸款餘額分析~房市熱度仍高:

房貸、建築融資續創歷史新高,仍屬首購與自住剛性需求為主。根據中央銀行公布的4月全體銀行購置住宅貸款(房貸)及建築貸款(土建融)餘額,房貸餘額正式衝破9兆元大關至9218億元,土建融餘額28,996億元,月增139億元,年增率13.3%,均為20202月以來、近兩年半的新低。雙雙創下歷史新高,但年增率走勢已見趨緩。

4月房貸餘額連續61個月創歷史新高,月增604.36億元,低於3月的657.29億元,年增率也下滑至9.39%,為二個月低點,近期年增率走勢明顯趨緩,近九個月來,房貸年增率都低於一成。土建融餘額累計連續38個月創歷史新高,月增139.24億元,遠低於3月的290.65億元,年增率降至13.3%。

房貸餘額續增,各專家解讀不一,房市續強是事實,但端看年增率強度減弱,部分主因當然是受央行三度限貸影響,但不能解讀為央行打抄房有效,因為限貸產生的資金槓桿壓縮,影響不了大咖建商或大咖土地炒作投資者,甚至影響不了預售紅單炒作,反而影響正常換屋的族群,必須面臨第二戶貸款受限的困擾,與無法先買後賣的難題,政府針對剛性需求市場打炒房政策,仍然未能抓對核心,需要調整。


(五)從建照核發量丶開工量丶使照核發量分析~開工量未見縮減下修的反轉現象:

營建工、料雙缺雙漲及疫情負面干擾下,下半年全台房市發展挑戰難度高。目前房市要觀察的重要指標是房市「開工量」與「使照核發量」的季線是否乖離持續擴大,一季的使照量增減,只能做為季節性比較,各都季節性完工量基期不一,難以判斷房市的起伏走勢,除非開工量縮減而使照量上升並超越開工量,呈死亡交叉,就是房市反轉向下的訊號,目前六都並未出現此種情況。當開工核發量增加,季線穿越使照核發量的黃金交叉,就代表景氣逐漸好轉;反之,當開工量減少,季線正式下彎穿越使照核發量的死亡交叉時,就是房市正式轉空向下。

 

編按:吉家網季報乃台灣最早發佈成交行情與房市季報與年報的單位,早期取樣來自各大仲介業市場成交價,長期製作精準房價季報與年報分析,曾受金融聯合徵信中心與各大銀行丶估價師採用,近期結合實價登錄,依市場實務扣除新屋虛價比率與漲跌幅,製作出市場中最精準的六都房價季線,也是目前市場分析中最專業丶最貼近實務的房市季報分析。