16年來台灣政府歷經兩次政黨輪替，經濟發展蒸蒸日上，國民人均年所得已經超過3萬4千美元，但由於所得分配嚴重不均，年輕人買不起房與租不起房問題卻越趨嚴重，居住正義淪為政黨選舉的政治口號。

房產趨勢專家李同榮直指16年來房產政策的六大缺失，包括馬英久政府的「大降遺贈稅引發房市飆升」、「實價登錄1.0的登錄亂象」、「奢侈稅打房產生的閉鎖反效」，蔡英文政府的「8萬戶空屋移轉社宅徹底失敗」、「房地合一2.0助漲房價」、「平均地權修法與新青安政策造成市場扭曲」，兩黨所有房產政策幾乎圍繞在打房的思維中，居住正義永遠難以振衰起敝。

兩黨房產政策永遠圍繞在「打房價」思維，缺乏宏觀治本的解決方案

    李同榮感嘆，左八年右八年，16年來歷經兩次次政黨輪替，他每次針對政府房產政策提出批評缺失的同時，都會提出相對的善意建言，並針對問題缺失提出可行的解決方案，無奈主管機構長官往往難納百川，只會對政策問題提出防衛性的說貼與辯護，房產政策永遠圍繞在「打房價」的思維中，忽略市場供需因素的調解，因此房價往往越打越熱，居住正義永遠淪為選舉時政治人物消費的口號。

「萬金難買已知道」，政府聽不進建言，房產政策學術化，錯誤結局已未卜先知

    李同榮指出，每次在政府針對房市準備推出防堵性的消極措施之前，他總是聲嘶力竭的提醒政府可能造成的嚴重後果，無奈政府總是執意採納御用學者的學術論述做為房產治標策略，罔顧市場機制與治本實務，最終淪為學術治國的弊病，導致房產政策屢錯屢犯，而不幸的嚴重後果總是被預先料中，「萬金難買已知道」，錯誤結局早已未卜先知！

16年房產政策的六大缺失，馬政府與蔡政府各打三大板，嚴重扭曲市場機制

    李同榮直批，十六年來，政府的房市政策不但未抓住市場問題的核心，導致錯誤的政策卻不斷重演，左八年右八年，馬政府與蔡政府各打三大板，最明顯的六大缺失案例與事實真相如下：

（一）2009年馬政府降低遺產稅政策～造成降溫中房價再次飆升：2008因全球金融海嘯影響，第五循環房市降溫，馬政府擔心引發國內金融風暴，於2009年宣布遺贈稅大幅降低5倍，調降到10%，雖然政策立意良善，促使海外資金大量回流，厚實外匯存底，但也因流資大幅增加與利率偏低，再使降溫中的房價強勢再拉升一波，李同榮當時精準預言2011年房價將跨越警戒線，政府也將會以稅制打房，並判斷稅制打房也將對房市產生反效果。

#事實證明：預知的後果都不幸言中，好的政策若用錯時間點，產生的後遺症就會相當嚴重，降低遺贈稅立意良善，但時間不對，過剩資金缺乏多元投資管道，因而產生房價再度飆漲的後果。

（二）2011年馬政府奢侈稅打房政策～主升段稅制打房，造成閉鎖效應、漲時助漲後果：2011年眼見房價飆升，馬政府採學者建言，在房市主升段制定兩年奢侈稅打房，導致房市轉嫁，呈現量縮的閉鎖效應，房價不跌反漲。

#事實證明：稅制革新雖有其必要性，但若疊床架屋以加稅企圖打房，時間不對，策略不對，就會造成漲時助漲的反效。

（三）2012年馬政府實價登錄歸責於地政士登錄政策～造成登錄不實、權責不分亂象：2012實價登錄是個良好政策，但在上路前，李同榮在公聽會與記者會中，唯一極力主張「登錄權責應歸責於買賣雙方」，但政府仍執意採地政士代為登錄制度，結果引發登錄不實、權責不分亂象，導致地政士因受罰而走上街頭抗議事件，產官學花了好幾年時間研討對策，最終才在2020年實價登錄2.0改革修訂，規定申報登錄制度義務人歸責於買賣雙方，而錯誤的政策居然可以一拖再拖延宕八年不改。

#事實證明，八年前已經向政府建言的政策，並提醒政府會有登錄權責不分亂象，政府卻肆意而行，浪費八年時間才證明政策嚴重錯誤。

（四）2016年蔡政府8萬戶空屋移轉社宅政策～政策知錯不改，欲蓋彌彰，且偽造假政績：2016年政黨第二次輪替，蔡政府上任提出住宅三箭，其中社宅20萬制定12萬戶興建，另八萬戶為空屋移轉社宅政策。在政策擬定之初，李同榮一再質疑，並提醒政府官員「空屋移轉社宅」政策將會導致的結果是：「活化空屋理論正確，但實務執行非常困難」，無奈政府官員反駁全台有80萬空屋，就不相信逼不出一成（8萬戶）空屋做為社宅，李同榮當時也回嗆官員：空屋移轉社宅若實務可行，就不只10%數目，但不成功就連1%數量都達不成，而失敗的機率絕對高達95%以上。

#事實證明：空屋移轉社宅政策推動困難，政府才以包租代管的租金補貼政策，就現有租賃市場把房東房客湊合，魚目混珠當社宅政績，事實上對社宅數量增加一點幫助也沒有，這就是錯誤政策而知錯不改的實例，且是浪費公帑製造假政績的實例，8萬戶空屋移轉社宅政策其實是徹底失敗。

（五）2021年蔡政府央行四限貸與房地合一2.0打房政策～稅制打房引發閉鎖反效應、資金受限導致大者恆大：2021年房市正值第六循環主升段，央行錯把後衛當前峰，一年內推出四次限貸措施打房，致使土建融與第二戶換屋者資金受限，建商大者恆大，市場領導喊價，房價越打越高，受害者仍是弱勢。

#事實証明：央行楊總裁採選擇性信用管制與2010年央行彭總裁選擇性信用管制政策如出一轍，同様的策略用在不對的時間點，在主升段打房，結果都是一樣的失敗。

（六）2023年蔡政府平均地權修法與新青安政策～投機買盤不減反增，並由短線轉移至中長線高槓桿操作：2023年8月執政黨為了選舉，提出新青安貸款專案，促使降溫中房價再甩尾拉升，造成搶購搶貸風潮，甚至投機性買盤大擧進場，房市亂象叢生，政府卻束手無策。

#事實證明：圍堵資金只能治標，游資就會亂竄，房市高檔推出新青安激勵市場的利多措施，等於提油滅火，所有部會打房政策都功虧一簣。

兩黨房產錯誤政策，都具有共同的特徵：人不對、事不對、時不宜、錯不改

李同榮進一步分析，16年來兩黨輪替執政下的房產錯誤政策，都具有共同的特徵：

（一）人不適：主事者不是非專業領域，就是偏向學術治理導向，用人不適，導致政策往往脫離市場實務。

（二）事不對：房產政策掌握不了核心問題，導致提出的政策只能治標而不能治本的缺失，政策就圍繞在打房思維，房價往往越打越高。

（三）時不宜：政策逆勢而為，往往在主升段逆勢打房（例奢侈稅與房地合一稅2.0），又在末升段宣布利多政策（例新青安政策），時間不宜，不管政策對錯，都會導致市場機制嚴重被扭曲，造成相反效果。

（四）錯不改：朝令不對、夕改何妨？一旦政策錯誤，不立即修正，再用錯誤的政策掩蓋修復，就會導致調控政策疊床架屋，履錯履犯，真可謂：「一群不同的人在不同的時間點犯下同様的錯誤」。

針對核心問題提出解決方案，才是申張居住正義的真諦

    李同榮最後建言，政策不能圖利強勢財團，但政策更不能塗害弱勢大衆，房產政策必須徹底跳脫打房思維，他並以一張策略系統分析圖多次重複向政府提出房市的問題核心，不在於治標的打房政策，而必須犧牲短期成長窒礙，並針對國土嶄新規劃、擴大公共建設、結合民間資源廣建社宅、疏解都會供需失衡、整頓租賃黑市、稅制全面革新、、各項核心問題提出治本解決方案，長線才能促使年輕人真正買的起、租的起房，這才是申張居住正義的真諦。