預告登記

 

預告登記

所謂預告登記,就是為保全關於不動產物權的請求權而將此權利進行的登記。它將債權請求權予以登記,使其具有對抗第三人的效力,使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效,以保障將來本登記的實現。

  以我國《民法通則》、《合同法》為代表的債權形式主義的物權變動模式分析,當事人的債權合同僅引起債權變動的法律效果。生效的債權合同結合交付或登記,方能發生物權變動的法律效果。因為,一物數賣情況下的數個買賣合同的效力是相互獨立的,均可引起債權變動,而同時存在的各個債權具有相容性、平等性,就同一標的物可設立數個債權,其間沒有行使上的先後之分。此時,問題的焦點是一物數賣情況下標的物的所有權歸屬。而在我國債權形式主義的物權變動模式下,先取得標的物的占有或者先辦理完畢登記手續的買受人取得標的物的所有權,其他買受人得向出賣人主張違約責任。例如出賣人先與買受人甲訂立不動產買賣合同,出賣人收受價金後,再賣予乙,並向乙辦理移轉登記。在此情形,買受人甲除擁有債法上的請求權外,並無排斥第三人的權利,原則上僅能依債務不履行的規定向出賣人請求損害賠償。此種狀況,對買受人甲不利,為解決這一問題就產生了預告登記制度。

  預告登記與一般的不動產登記區別表現在:一 般的不動產登記都是指不動產物權在已經完成的狀態下所進行的登記,而預告登記則是為了保全將來發生的不動產物權而進行的一種登記。預告登記作出後,並不導致不動產物權的設立或變動,而只是使登記申請人取得一種請求將來發生物權變動的權利。納入預告登記的請求權,對後來發生與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為,具有排它效力,以確保將來只發生該請求權所期待的法律結果。因此,預告登記是與異議登記同時構成不動產登記中的重要內容。



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