履約保證實例
買方謝小姐向賣方張小姐購買其所有門牌號碼:台北市信義路五段之房屋(下稱系爭房地),約定買賣總價新台幣(下同)二千八百萬元,同時委由住商不動產,及僑馥建築經理股份有限公司辦理履約保證事宜。買方於簽約時即支付第一期款二百八十萬元,並依約將該價款存入專戶。但是系爭房地於第一期款後不久,即遭台北銀行股份有限公司(下稱台北銀行)查封拍賣。買方權益有無保障?所支付的款項能否取回?
解析


一、系爭房地遭賣方之債權人台北銀行查封拍賣,致賣方陷於給付不能,該執行債權人係依法行使其權利,賣方則係欠債不為清償始導致此結果,當然係有可歸責賣方之事由。按民法第二二六條第一項「因可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債權人得請求損害賠償。」之規定,買方謝小姐自得向賣方請求損害賠償。
又買賣雙方所定買賣契約第七條第四項之約定「如賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時,買方除得解除契約外,賣方同意立即將所收款項如數退還買方,並於五日內按所收款項同額計算違約金支付予甲方,以為違約損害賠償」。因此買方謝小姐向賣方請求返還共伍佰陸拾萬元整,應屬於法有據。

二、賣方主張1、系爭房地遭台北銀行查封拍賣,乃非可歸責於賣方之事由;2、買方所支付之第一期款二百八十萬元,其中五十萬元交付作為買賣價金,五十八萬八仟元由住商不動產收取作為仲介費用,其餘一百七十一萬二千元,存放於僑馥建築經理股份有限公司在華僑銀行所設帳戶之保証專戶中,因此實際第一期款只有五十萬元。
故縱依買賣契約第七條第四項約定,以賣方所收款項計算違約金,亦僅為五十萬元,非二百八十萬元。何況買方未証明受有任何損害,縱應給付違約金,亦應減至二成即十萬元為合理公平。

裁判

一、系爭房地遭賣方之債權人台北銀行查封拍賣,致陷於給付不能,該執行債權人係依法行使其權利,賣方則係欠債不為清償始導致此結果,當然係有可歸責賣方之事由。
二、買賣契約第七條第四款既已明定為「違約損害賠償」,乃屬損害賠償額預定性之違約金性質,即一旦有債務不履行情事發生,債權人即可不待舉証證明其所受損害,均得按約定之違約金,請求債務人即賣方支付。
三、本件買賣價金存入華僑商業銀行保証專戶,買賣雙方均無使保證銀行取得該價金之意思,華僑銀行依買賣價金履約保證申請書第一條之約定,僅係執行專戶價金管理、結算與撥付之工作而已。故買方對存入專戶內之價金已無支配之權,存入專戶中之價金應屬賣方業已受領之款項,只是暫由華僑商業銀行管理,不得謂賣方尚未受領該買賣價金。
四、賣方應付之仲介賣五十八萬八千元,係直接由買方支付之第一期款二百八十萬元中扣交仲介公司。查上開支付仲介費之過程,係賣方支配管理該買賣價金之結果,不因其實際上是否先行受領後再支出而有差別。
五、又二百八十萬元之違約金已達系爭房地總價百分之十,依一股客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形,認本件約定之違約金尚屬過高,應核減為一百四十萬元為相當。
(最高法院八十九年度台上第四0四號判決參照)

結論

一、上開案例買方總共可取回四百二十萬元整。違約金部份,法院判給總價的百分之五。相較於內政部所公布之成屋買賣、及預售屋買賣契約書範本中,均明定賣方違約時應以總價的百分之十五計付違約金,明顯過低。不過這卻是仲介經紀人員調處糾紛時,很好的參考標準。
二、最重要的莫過於,本案因為承辦履約保證事宜,所以買方不致血本無歸,大部份的款項仍存放在專戶中,未被賣方取走,可以立即返還買方。並且經由相關履約保證人員的證明及協助,訴訟爭議之點明確而易於為法院判斷。
綜上可知,房屋買賣承辦履約保證或交易安全制度,確實對房屋交易安全,產生有效的保障,非常值得大家推廣及使用。


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