| 一、契約主體 |
1.自然人
人是權利及義務之主體，任何契約成立必須符合法律規定，否則契約可能會視為無效。依民法第六條之規定：人之權利能力始於出生，終於死亡。依「行為能力」可區分為三種人，分述如下： |
| 看房子時要冷靜，並注意下列房屋現況 |
| 行為能力人 |
均得依其自由意願為簽約及登記之主體。
1、滿二十歲為成年，成年人有行為能力。
2、未成年人已結婚者，有行為能力。 |
| 限制行為能力人 |
滿七歲以上未滿二十歲為「限制行為能力人」，限制行為能力人未得法定代理人之允許所為之契約行為，屬於效力未定， 必須經由法定代理人之承認始生效力，不得單獨為簽約之主體。 |
| 無行為能力人 |
無行為能力人之意思表示「無效」，，因此無行為能力人不得單獨為簽約主體。民法第七十六條規定：無行為能力人，由法定代理人代為意思表示，並代受意思表示，所以無行為能力人由法定代理人全權代為簽約及辦理登記。
1、未滿七歲：未滿七歲之未成年人無行為能力。
2、禁治產人：禁治產人無行為能力。
※限制行為能力及無行為能力得為權利義務之主體，但不管其承買或出賣不動產，皆必須由法定代理人出面處理。 |
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2.法人
授權行為
任何契約的簽訂以本人出面最為恰當，尤其不動產之買賣，因牽涉金錢數目大、責任較重，若本人無法出面，則必須提出合法之授權書。授權書必須以文字詳細記載委任人、受任人之個人資料及房地產之標示、權利範圍以及授權處分行為。目前常用之授權書分述如下： |
| 國內授權 |
公證授權：授權人及被授權人親自前往法院公證處完成之授權書。
私下授權：所有權人在國內無法親自簽約，而出具特別授權之委任書，授權「被授權人」全權簽約、收款、辦理移轉登記有關之一切事宜。該授權書必須經由所有權人親自簽名，加蓋印鑑印章附印鑑證明、身分證影本。 |
| 國外授權 |
不動產之處分若所有權人在國外，應出具由我國駐外單位簽證之授權書。憑此授權書辦理移轉登記時只要提供被授權人之印鑑證明、印鑑印章、身分證明文件即可辦理。 |
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| 二、應備文件 |
| 1.承買人應備文件及費用 |
自然人 |
法人 |
（1）身分證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本（擇一，一式三份）。
（2）印章。
（3）需辦理銀行貸款，則附加所得憑證、存摺、財力證明等資料。
（4）承買人為未成年人，則加附法定代理人文件。 |
（1）營利事業登記證三份。
（2）公司負責人之身分證明文件三份。
（3）公司大、小印章。 |
＊簽約款（依照定金收據內容）。
＊代書簽約金１０００元。 |
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| 2.出賣人應備文件及費用 |
自然人 |
法人 |
（1）身分證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本（擇一，一式三份）。
（2）印鑑證明一份。
（3）印鑑印章。
（4）土地、建物權狀正本。
（5）最近一期房屋稅單及地價稅單。
（6）出賣人辦理自用住宅增值稅，則多附一份戶口名簿影本或全戶戶籍謄本。
（7）出賣人為未成年人，則加法定代理人之文件。 |
（1）公司變更登記事項卡正本。
（2）公司大、小印鑑印章。
（3）土地、建物權狀正本。
（4）最近一期房屋稅單及地價稅單。
（5）會議記錄(股東出售)。 |
＊近期水、電、瓦斯、管理費收據（可以交屋當天再後補，稅費分算用）。
＊所有權人匯款帳號（方便買方後續價款匯款用）。
＊代書簽約金１０００元。 |
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3.抵押權塗銷應備文件
A.身分證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本擇一份。
B.原抵押權設定契約書一份。
C.他項權利證明書一份。
D.抵押權塗銷同意書或債務清償證明書一份。
E.印鑑證明書一份(抵押權人為自然人時用)。 |
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| 三、注意事項 |
| 1.買賣標的應記載明確 |
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A.土地
應載明土地面積及應有持分面積，土地使用分區或編定用地種類。謄本標示部面積有無註記佔用鄰地或界址糾紛，所有權有無私權爭議。
B.建築物
應載明主建物、附屬建物（如陽台、花台等）、共同使用部分（分擔持分面積）面積，有無增建部份，以便了解各項面積比例。謄本標示部建物主要用途為何，與購買時原意、用途是否相符。
C.停車位
a.車位規格（長度寬度之大小、平面式或機械式、地上或地下層）及其平面位置圖。
b.停車位屬性（法定、自行增設、獎勵增設）。
c.產權登記方式（有無獨立權狀或以共同使用部分登記）。
※上述產權面積均以地政機關登記簿謄本為準，勿因有使用面積、受益面積之敘述，以免吃虧。 |
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| 2.不動產有他項權利負擔 |
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土地及建物標的有設定他項權利情形（如抵押貸款等，應以最新之地籍謄本參考，並應由該銀行出具貸款餘額證明）其處理方式須於不動產契約書中詳載。 |
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| 3.稅費負擔應記載清楚 |
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一般交易習慣土地增值稅由賣方負擔，建物契稅由買方負擔。地價稅、房屋稅，在土地、建物點交日前由賣方負責繳納，點交日後由買方繳納，若有可歸責於他方之事由者，另由他方負擔延遲 部分。其他應繳之費用亦應於不動產說明書中詳載，以防日後爭議。
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