地合一2.0巨浪來襲？李同榮語出驚人：「nothing」，沒什麼！

房產趨勢專家 李同榮 2021.06.28

    房地合一稅2.0於七月一日與實價登錄2.0同時上路，產官學、消費者都非常關注2.0對房市的影響程度，有些專家學者包括業者一致認為，近一個半月在COVD-19疫情肆虐下，房市交易非常冷淡，若再加上房地合一2.0上路打炒房的多重壓力下，房市可能會是巨浪來襲，導致價量俱跌。

吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮卻獨排眾議丶語出驚人斷言：房地合一2.0是「nothing」丶沒什麼，是多餘的丶是無效的，他同時大膽預測，若COVID-19疫情七月能紓緩的情況下，八丶九月房市將會爆量，持續到年底配合經濟增長，與強勁的剛性需求支撐，交易量將有報復性的反彈力道。

當今房產政策採取短線「症狀解」的打房措施，將造成「成長上限」「效率遞減」的迷失

    李同榮引用「第五項修練」作者彼得‧聖吉在書中的第五項修練「系統分析」論述，他一針見血指出房產政策不能局限思考，歸罪於外，以片段方式包括稅制打炒房丶選擇性信貸調控丶丶等短線作為去解決問題，更不能以「症狀解」去取代「根本解」，以致缺乏整體性思考而造成解決房市核心問題的嚴重障礙。

李同榮進一步應用第五項修練系統分析法則，勾劃出台灣房產政策大革新「症狀解」與「根本解」策略系統分析圖（如圖），凸顯當今房產政策頭痛醫頭丶腳痛醫腳的短線作為，將會造成所謂「成長上限」「效率遞減」的迷失，因此，就會像現在，房地合一1.0無效，換2.0上路，最終仍然無法解決房市亂象，房產政策因此陷入所謂「逆循環」的困境中（如圖右上方，逆循環走勢）。

房地合一2.0是「nothing」，疫情若紓緩，八丶九月房市將爆量

李同榮斷言房地合一2.0「nothing」，沒什麼，是多餘的丶無效的，並大膽預言疫情若於七月紓緩，八丶九月房市將會爆量，主要原因有三：

（一）稅制打房漲時會助漲：稅制健全是必要，但稅制絕對不宜做為打房工具，我們一再重複強調，稅制打房的結果，若市場處在下跌趨勢線上，跌時就會助跌，若市場處在上升趨勢線，漲時就會助漲。

（二）預售紅單交易問題不在納稅：預售紅單交易納入課稅是正確丶合理的措施，但因為大多是極短線炒作，只要房地合一1.0就夠威力了，但紅單交易炒作主要問題不在納稅，而是地方政府的稽核人力與能力，包括實價登錄的稽核配套，政府應該是「還沒凖備好」。

（三）成屋（中古屋）市場一點也不受影響：成屋市場目前處於上升趨勢線上，因此短期利空不會破壞市場機制，加上經濟成長基本面持續增長，促進房市剛性需求為主力支撐，而且短線投機已為少數，2.0只會產生閉鎖效應，成效非常有限，甚至適得其反，繼續再來加碼仍然會無效，難道政府還要進階到3.0嗎？

針對核心進行「房產政策大革新」，才是「根本解」，才是「正循環」的解決方案

李同榮自認，每一次對政府的批評都是善意的提醒，同時也都會提出善意的建言，他建議政府的房產政策必須找對核心問題，才能提出有效的解決方案，他日前也曾公開一份台灣房市核心問題TOC制約因素分析圖，直指台灣房產六大核心問題：

（一）土地炒作丶囤地嚴重（包括國有市有土地標售）

（二）土地違法使用嚴重（包括工不工丶商不商丶農不農）

（三）交通建設緩慢

（四）社宅政策偏失

（五）稅制陳舊繁複

（六）租賃黑市嚴重

這些核心問題能解決才是房產政策的根本解（如圖正下方：房産政策大革新正循環走勢），也只有針對核心問題進行房產政策大革新，才是「根本解」，雖然執行過程會遭遇系統「成長延滯」的壓力與痛苦，但長線才是房產政策「正循環」的解決方案。

六大有效「根本解」房產政策，促進房市健全朝向「正循環」走勢

    李同榮不斷強調，台灣房地產高房價是「果」，政策面向的土地政策是最核心的「因」，政府應深切了解整體房市核心問題，對症下藥，提出有效的「根本解」房產大革新計劃，包括：

(一)廣建只租不售社宅，長線避免包租公壟斷租賃市場。

(二)加速全台交通建設，擴大都會範圍，促使上班族往蛋白區移動，同時也能解決年輕人買不起房的問題。

(三)修訂國有市有土地標售要點，大幅提高社會住宅比例，一方面降低土地售價，一方面為社會住宅一地難求解套。

(四)房產稅制全面改革，廢除舊有的房產稅基，不再曡床架屋，一切打掉重來。

(五）徹底解決囤地炒地問題，必要時採總價實價課稅措施，若土地不斷炒作高漲，房價不可能會降溫。

(六）徹底解決租賃黑市與壟斷，推動「租賃市場交易全面實價登錄」，只有租賃市場健全，年輕人租得起，才能談最基本的「居住正義」。