縣市長候選人房產政策比一比？李同榮：檢測牛肉的六大指標

房市趨勢專家 李同榮 2022.08.15

    2022年縣市長選舉將於11月26日舉行，在縣市長選舉中大家所關心的民生問題，包括交通建設、環境保護、產業發展、智慧城市、多元教育、社會福利、房產政策、、等主要項目，其中最引人注目的是高居都會痛苦指教之冠的房產政策。

房市趨勢專家李同榮 提出，檢測縣市長候選人治理城市之房產政策不可或缺的六大指標，包括「加速交通建設」、「控管土地供需」、「推動都市更新」、「剷除租賃黑市」、「廣建社會住宅」、「革新房產稅制」。他同時針對六大檢測指標提出具體的政策建言。

牛肉在哪裏？六大指標，檢測縣市長房產政策可行性

    李同榮指出，台灣的縣市長選舉，選民們在意識上太著重藍綠色彩，候選人在策略人上太偏重攻擊對手以爭取中間選民認同，相對的選戰失焦，候選人的政見幾乎都被忽略模糊了。因此，縣市長候選人鮮少提出完整的市政發展策略，而房產政策通常只是在選前高喊「居住正義」，選後則不了了之。

    李同榮進一步分析，要檢測候選人的房產政策，可分為六大檢測指標，包括「加速交通建設」、「控管土地供需」、「推動都市更新」、「剷除租賃黑市」、「廣建社會住宅」、「革新房產稅制」，諸分別列出各項檢測內容與具體政策建言如下：

（一）「加速交通建設」～「疏」與「導」的雙向政策檢視：

交通為城市建設之母，交通向外延伸可達擴大都會與抒綏房價飆升的效果，而交通建設的重點在兩個方向，一個是「疏」，另一個是「導」。「疏」，是緩和已發展商圈的擁擠阻塞現象；「導」是創造新興商圈的發展，並移轉擁塞的交通動線與人口的有效移動。

交通會阻塞就會降低市民的活動效益，並間接影響到各人的經濟產能，而最容易造成交通阻塞問題往往是縣市的交界處，例如南港與汐止，林口與龜山；另外，市區內的科學園區，上下班交通容易打死結，例如爭議中的內湖軟體園區與竹科、南科、中科、等上下班的大阻塞現象。

具體政策建言1/ 

重劃區規劃前的交通路網規劃：

重劃區規劃前應優先提出完整交通規劃，包括連外道路交通網，避免人流物流商流導入後，形成交通擁塞問題。

具體政策建言 2/

縣市交界有效快速的捷運或橋樑道路的環狀連結：

縣市交界的交通建設效益最明顯的是新北三環三線，疏解台北與新北的交通問題；桃機捷運疏解新北與桃園的交通問題，高鐵打通南北都會交通要塞，創造數萬公頃新生地，促進無數新生商圈的繁榮。

北台灣藉由交通建設擴大都會後，人口由台北流入新北，由新北流入桃園，對人口與交通的疏解效益立即顯現，對擁擠的都會房價而言，長期具有疏解的效益。

具體政策建言3/

交通建設應加強速度與效能：

都會交通往往落後商圈發展，重大交通建設往往由規劃、環評、動工、到完工須要十年以上漫長時間，這是目前縣市政府針對公共工程極待努力改善的地方。

（二）「控管土地供需」～標售要有「條」，重劃要有「理」：

    市有土地規劃、變更、標售、重劃，必須有「條」有「理」，也就是有條件的標售公有土地，有理由的重劃市政特區。

各縣市政府往往趁房市活絡升溫時競相標售公有土地，履創地價新高，成為炒地的幫兇，足為詬病。

具體政策建言 1/

有「條」件的標售公有土地：

未來標售市有土地應配合有「條」件的規範，除了只標售使用權之外，更大幅度提高社會住宅用途的比例，不但可抑制標售價格，也可解決社宅不足的困境。

具體政策建言 2/

有「理」由的市地重劃與使用分區管制：

重劃區也應視區域交通、人口動向與區域需求而規劃，不能只企圖充裕市庫，卻為重劃而重劃，也就是說，重劃要有「理」。

（三）「推動都市更新」～不宜「重老」而「輕危」，應化「被動」為「主動」：

    都市更新為蔡政府房產政策三箭之一，但實質推動上相當困難，為了屢行政見，才有危老重建獎勵政策做為都更的替代方案，但目前實施現況，無論是都更或是危老，都是被動式的整合立案，也就是說以能溝通整合的面積為主，為求便利與迅速，重建範圍越來越縮小，造成了市容景觀的破壞。

具體政策建言 1/

全面檢篩四十年以上老屋，危屋列冊管理：

都更與危老重建應排除過去重「老」輕「危」現象，市政府應編列預算，針對全市四十年以上老屋全面快篩健檢，並針對危屋依危害程度分類，並造冊歸案納管。

具體政策建言 2/

主動針對危險老屋立法強制重建：

都市更新推動應化被動為主動，針對快篩與詳細評估之危險堪慮的老屋，不是限期補強，就是配合獎勵措施強制拆除重建，這類危險堪慮老屋的容積獎勵甚至可再提高，以提升住戶的配合意願，而在強制拆除的公權力方面，因為是「保障人民生命財產安全」，因此也沒所謂違憲問題。

具體政策建言3/

注入都市再生新觀念，創造城市發展新生命

都市再生涉及整個都市的經濟、產業、環境、公設、文化資產及都市保存等綜合性問題通盤檢討與革新，政府須重新檢討都市計劃中使用分區之管制與多元化彈性，避免工不工、商不商、農不農之違法亂象叢生。

（四）「改革租賃政策」～集中資源「補貼」房客，卻勿「養肥」房東：

    政府包租代管補貼政策，一方面每月補貼房客3-5千，另外一方面卻每年獎勵房東與減稅數萬，不但無法解決租賃供需失衡問題，還間接鼓勵房東繼續囤房並壟斷年輕人最迫需的小坪數市場，房租不斷提高，房租補貼最終等於流入房東口袋，補貼政策最後卻養肥了房東。

具體政策建言 1/

主張租賃市場全面實價登錄：

市政的租賃政策應向中央建議主張「租賃市場全面實價登錄」，再依實價登錄做為稽查與課稅基礎，徹底剷除租賃黑市。

具體政策建言 2/

廢除所有對房東的一切獎勵與減稅措施，把補貼資源全部集中給弱勢租客實質受惠。

（五）「廣建社會住宅」～提高容積率獎勵，結合民間資源興建社宅，只租不售，弱勢優先：

    「空屋移轉社宅」政策是不切實際的理論，也是不合時宜的政策，百分之九十的空屋都是中大坪數居多，不然就是偏僻地區的老厝，不符合真正弱勢的需求，百分之九十的包租代管對象都不是空屋，因此政府只有廣建只租不售的社會住宅，長期才能有效疏解租賃市場供需失衡的問題。

貝體政策建言 1/

活化市府閒置土地：

市府應對閒置市有土地、校舍重新盤點，活化成為社宅用地。

具體政策建言 2/

提高容積獎勵，鼓勵民間資源與政府合作興建只租不售社會住宅：

針對開發商提出「廣建社宅放寬容積」獎勵政策，鼓勵民間企業與壽險資金，投入社宅興建計劃，公有使用權土地，由民間斥資興建，訂定保障投資報酬率與包租代管合作條款，政府只要提供使用權土地，不必編列龐大資金預算，就可結合民間資金共創「廣建社宅」的終極目標。

具體政策建言 3/

社宅規劃小面積為前提，分配條件以弱勢為優先：

都會小面積住宅租賃一屋難求，衍生很多違規租賃亂象，社宅興建應以小面積規劃為前提，租賃社宅的分配條件應以極弱勢優先，不宜過度放寬，以致僧多粥少，還要抽籤決定，對真正需要的弱勢極為不公平。

（六）「革新房產稅制」～自住減稅，多戶加稅，稅制改革不宜採「一刀切」政策

    台灣房屋持有稅的稅基定義已不合時宜，無論是造價標準、折舊、路段調整率都存在不合理的機制，地方政府對於稅基的調整，往往存在一刀切的不合理修正，例如某年某月開始，新屋造價標準大幅提高，或地段調整率提高，或幾千萬以上界定為豪宅要抽豪宅稅，這種方式都是一刀切的政策，這種惡法往往造成一線一時之隔，稅金就差數倍之多，形成天壤之別的不公平現象。

具體政策建言 1/

向中央喊話，全面性的持有稅制革新：

正確的房產稅制改革應該是將房屋稅與地價稅合一課稅，打掉原有陳舊不合時宜的稅基，以房地合一總價課稅修法，自住減稅、多戶加稅，但因牽涉修法，地方政府應積極向中央提出建言。

具體政策建言 2/

合理的稅基與稅率調整：

調整稅基與稅率均避免一刀切方式進行，並採逐步溫和遞增或遞減措施，例如自住優惠稅率與持有年限折舊遞減稅率，以及多戶持有稅率的遞增。最重要的是房產稅制須要健全改革，但不宜以加重稅制做為打房工具，往往適得其反。

「居住正義」不容被拿來做選舉消費的口號，候選人應提出可行的KPI檢測指標

    

    李同榮表示，上述六大房產政策問題與具體政策建言，只是拋磚引玉提供做為市政建設參考基礎，期待各縣市長候選人要能苦民所苦，提出的房產政策除了要符合上述六大檢測指標之外，並要提出政策內容的具體檢核的KPI數據，還要針對政策做出可行性評估，候選人競選團隊的智庫所提房產政策，也應結合產官學從市場實務面研究出具體有效的策略與方針，政策內容絕不能太學術化，也不能太理論化，而是要建立在具體實務操作與可行性評估的基礎上，再加上市府團隊堅強的執行能力，才能把房產政策發揮到淋漓盡致。

最後，李同榮呼籲縣市長候選人，切勿以「居住正義」空洞的口號做為房產政策與政見，應以具體可檢測的KPI數據與指標，讓選民一一檢驗目標的可能性，將來也成為市民們檢視當選人兌現政見的重要指標。