李同榮:三大理由證實,沒有央行七限貸,房市依然走空
2024/10/8 房市趨勢專家 李同榮
房市新青安之亂方興未艾,搶貸風波不熄,加之919金龍風暴掀起市場一陣恐慌,房市轉空論述紛飛,所有專家箭指央行第七波限貸為房市由多轉空的殺手。房市趨勢專家李同榮獨排眾議直指:沒有央行七限貸,房市依然走空,主要的三大理由是(一)技術面量先價行(二)房價推到天花板,末升甩尾已到盡頭(三)經濟基本面趨緩轉弱。
房市依然走空三大理由包括技術面量先價行、末升甩尾已到盡頭、經濟基本面趨緩轉弱
李同榮指出,大家都把房市轉空原因指向央行第七波限貸所引發,其實,市場機制有一定運行軌道,超漲必跌才是房市降溫的主因,早在央行沒有繼續第七波限貸之前,李同榮已經不斷警告:「房市甩尾不會超過一年,房市反轉會出現在今年第四季」。果然,下半年七月開始,房市已經露出疲態,就算沒有央行919第七波打房,房市也會由多轉空。主要理由有三:
(一)技術面量先價行,八、九月交易量轉弱在先:房市在上半年呈現過熱現象,擦鞋童理論效應,在七月開始由熱轉冷,量能萎縮,瘋狂派對結束,量先價行,萎縮的交易量因過戶移轉速度的遞延,市場的萎縮數據才顯現在八、九月,八月份六都交易量月減7.57%,九月份除了高雄未公布以外的五都交易量平均月減7.44%,這些月減量都是七月以來房市已降溫的事實,同時證明與央行919七限貸無關。
(二)三大指標技術面偏空,房市甩尾已到盡頭:房市剛需總價已高到天花板,為了單價拉升,建商將單戶面積也縮到極小化,因此房價開始甩不動、拉不高。事實上,可從建照、使照核發量、與開工量之三大指標的相互關係,證明技術面偏空的道理。
首先,技術面扮演領先指標的建照核發量逐季降低,代表建商信心逐季滑落,只好利用低自備款、零工程款的促銷模式,吸引中期投資客應用高槓桿操作期貨並製造銷售活絡的假象。
其次,扮演落後指標的使照核發量正逐季增加,大量交屋潮供給量,帶來市場銷售上壓力不斷遞增;而扮演即時指標的開工量也逐季降低,代表建商過去一年銷售率開始走弱。因此,從技術面三大指指標與數據顯示,房市甩尾現象已到了市場盡頭。
(三)經濟基本面趨緩加上政策面不友善:2024下半年全球經濟與台灣經濟趨緩已呈事實,而政策面不友善,520後,政府持續加碼打房不鬆手,警覺性買盤與失望性買盤逐漸進入觀望,而這些基面與政策面利空,仍未包括山雨欲來的全球地緣政治與兩岸地緣緊張因素,所以,處於脆弱的末升段的房市,當然搖搖欲墜。
政策矛盾、亂箭齊發、網內互打,房市最終仍依市場機制軌道運行
李同榮回顧分析,這波房市第六循環走勢,在受到史上最頻繁的政策打房壓力下,房價卻越打越高,從央行施出的四限貸無效,再由財政部出手房地合一税2.0,房價反而被轉嫁上衝後,內政部使出絕招禁止預售轉售,但隨之財政部推新青安政策,打敗前面各部會所有打房政策,最後央行祭出第六、七波限貸與新青安政策對決⋯⋯,整個打房政策矛盾,可謂網內互打、亂箭齊發,但房市降溫還是來自包括「技術面量先價行」、「房價推到天花板,末升甩尾已到盡頭」、「經濟基本面趨緩轉弱」、等三大因素,最終市場由多轉空的主因仍是市場機制使然。
李同榮最後表示,任何政策干預都難以改變基本面的現實與技術面循環軌道,而房市走空絕非政策干預所能控制,政策利空只是在市場末升甩尾段臨門踹上一腳,扮演著最後一根稻草的角色,縱使沒有央行七限貸,市場一樣會由多轉空,差別只是央行第七波打房政策讓空頭提前一個季度來臨。可以確定的是,今年第四季房市會開始鬆動,未來兩年房價跌勢不深,整體房市若無重大地緣政治或金融風暴利空,全台房市平均跌幅約10%上下。然而房市雖說走空但區域表現強弱分明,購屋者也不必過度觀望,房市不致崩盤,只要關注家戶數與人口淨流入持續增加地區,擇優進場,積極議價,就能找到進可攻、退可守的產品