老屋可以等，危屋不能拖！容積可以談，安全不能賭！蔣萬安重入口、沈伯洋重出口，李同榮籲建立都更「急診檢傷制度」，危屋優先！

台北市長蔣萬安加碼推動自主都更，將第一階段整合意願門檻由75%降至50%，符合條件的大街廓基地，基準容積率由225%提高至300%。立委沈伯洋則以「入口寬、出口窄」提出質疑，認為都更即使容易進場，若後續招商、審議與動工瓶頸未解，仍難加速重建。這場「進出口之爭」，引發都市更新政策方向的討論。

圖片來源:李同榮

房市趨勢專家李同榮指出，蔣萬安擴大都更入口，沈伯洋要求疏通出口，雙方各有道理，卻都未充分觸及更重要的問題，他質疑：「都更究竟是為了增加開發利益，還是為了解決城市建築安全危機？」李同榮強調，都市更新不能只比誰進得快、誰出得快，關鍵在選錯原料，進出口都百忙，政府應從制度面與需求面，建立危險建築優先處理制度。

「蔣萬安重入口、沈伯洋重出口，李同榮重視制度，更重視急重症優先！」

李同榮分析，蔣沈進出口之爭，爭的是效率，漏掉的是安全排序！蔣萬安降低整合門檻、提高容積誘因，目的在擴大都更案件來源；沈伯洋則擔心案件增加後，審議、招商及動工程序無法同步消化，造成入口放寬、出口堵塞。兩人關注的都是都更效率，但都市更新真正的核心，不應只有效率，更應重視公共安全與資源分配。

李同榮以醫院急診為例指出，醫院不只要解決掛號與看診速度，更重要的是建立檢傷分類制度，讓危急病患優先獲得救治，都市更新也是如此！

「不是誰先掛號就先治療，也不是誰最有錢就先開刀，而是誰最危險，就應優先處理！」

如果只追求入口放寬、出口加速，最後可能是高價地段、整合容易的老屋優先重建，真正危險、整合困難的建築反而繼續等待。因此，都更政策之爭「入口再寬、出口再快，若沒有危險分級，仍可能救錯了對象！」

蔣萬安都更新政「三好」，「兩壞」

李同榮認為，蔣萬安都更新政有三大優點：

第一好：降低整合門檻，擴大都更啟動機會。讓整合困難的老舊社區提早獲得政府協助，增加更新可能性。

第二好：提高容積誘因，改善重建財務可行性。提高符合條件基地的基準容積率，有助於增加地主參與及民間投資意願。

第三好：政府提前介入，擴增行政量能。強化公辦都更協調與審議效率，有助於突破長期停滯的整合僵局。

但李同榮也提出蔣萬安都更新政的兩大警訊：

第一壞：被動整合、老重於危，危屋反而被遺忘！現行制度過度依賴地主意願與土地開發價值，容易讓高價地段、整合容易的老屋優先重建，真正危險的建築卻因整合困難而持續等待。

第二壞：容積獎勵助長人性貪婪，愈獎勵可能愈難整合！容積提高，部分地主對分回坪數與補償的期待也跟著膨脹，反而推高整合成本，甚至讓建商退出。「政府愈加碼、地主愈期待、整合愈困難！」李同榮強調，容積獎勵不是愈高愈好，更不能讓公共資源淪為私人利益競逐的籌碼。

李同榮提出第三條路「都更制度化三大改革」：都更應建立「急診檢傷制度」！

李同榮主張，都市更新應從「以老論獎」轉向「以危論序」，不能只等待地主申請，而應由政府主動盤點、全面快篩、危險分級，依公共安全風險決定優先順序，他提出三大都更政策改革：

第一、化被動為主動，精準有序推進都更。政府主動盤點高風險建築，依結構安全、耐震能力、人口密度及救災條件，建立優先更新清單。「不是誰整合快就先更新，而是誰最危險就先處理！」

第二、全面快篩分類，建立危險建築分級資料庫。全面推動老舊建築安全快篩，高風險建物再進行專業鑑定，依危險程度分類管理，精準配置重建與補強資源。「不是所有老屋都要拆，更不是所有危屋都能等！」

第三、極危優先重建、次危補強延壽，建立差別治理機制。極危建築提高重建誘因、保障安置，必要時依法強制處置；次危建築提供耐震補強、修繕延壽補助；一般老屋鼓勵自主更新或整建維護。

「極危優先重建、次危補強延壽、一般老屋自主更新！」

李同榮進一步指出，都更真正的進出口改革，不是拚速度，而是建立優先順序！蔣萬安的入口改革與沈伯洋的出口質疑，其實並不衝突，兩者應該相輔相成。但如果只在入口門檻與出口效率上打轉，仍無法解決台北市老舊建築真正的安全問題。

李同榮主張，都更制度應建立完整的三道關卡：「入口要分類、過程要分流、出口要加速！」入口先透過建築安全快篩，辨識真正高風險建築；過程依危險程度與整合條件分流處理；出口則透過行政協調、審議簡化與合理安置，加速危屋重建及老屋補強。如此才能避免政府資源被開發利益較高的案件優先占用，讓真正危險的建築獲得及時處理。「沒有危險分級的都更加速，只是加快開發速度，不一定加快城市安全改善！」

結語：蔣沈爭進出口，李同榮呼籲先救急重症！「都更的終極目標，不是容積最大化，而是城市安全最大化！」

李同榮強調，肯定蔣萬安降低門檻、提高誘因的改革，也認同沈伯洋對都更出口瓶頸的提醒。但都市更新不能只追求案件數量、容積獎勵與動工速度，更應回到公共安全的根本價值。政府應從被動整合走向主動治理，從「以老論獎」走向「以危論序」，從一味鼓勵拆除重建，走向危屋重建與老屋延壽並行。

李同榮最後強調：「蔣萬安打開入口，沈伯洋要求疏通出口，李同榮主張先建立急診檢傷制度，讓最危險的建築優先獲救！」「都更的終極目標，不是容積最大化，而是城市安全最大化！」「老屋可以等，危屋不能拖；容積可以談，安全不能賭！」這才是台北市真正需要的都市更新新思維！

圖片來源:李同榮